某某项目竞争市场专题报告

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1、某某项目竞争市场专题报告引言某某项目已进入产品设计阶段，结合此阶段的需求，我们对项目周边同类市场进行深入研究，完成本报告。本报告对2005年苏州太湖区域别墅市场供应量作出预判，分析区域内项目产品设计特点、别墅户型面积配比、推广定价、置业群体、需求结构等方面问题，总结寻找市场规律，为项目设计和推广提供市场依据。一、太湖区域竞争市场分析据目前苏州别墅市场现状来看，主要集中在三大区域——木渎、太湖、园区（金鸡湖区域），其他别墅项目散落于古城区、相城区内的别墅市场格局。古城区、园区的别墅供应逐步递减，未来将

2、几乎没有别墅供应，与本区域形成不了竞争。依托阳澄湖的相城区由于区域环境及房地产市场发展滞后，要成为苏州别墅一大区域仍需加以时日。随着宏观调控及木渎土地市场的规范，木渎别墅需求已趋饱和。随着太湖旅游度假区的大力开发，近期大量别墅项目上市，我们认为未来一年内别墅市场的供应量将主要集中的太湖区域周边，太湖区域将成为别墅市场的主战场。以下我们的研究主要集中在太湖及周边区域，包括太湖、木渎、西山、东山及胥口等区域市场。（一）竞争市场供应总量分析目前周边楼盘供应量共计228826平米楼盘名供应量（平米）碧瀛谷1

3、8000太湖之星·天王谷43300天一墅29978天伦随园25000天邻风景45000泉景花园36388艺·墅家31160合计228826现新增供应量159659平米（2004年下半年上市项目）楼盘名供应量（平米）太湖翠峰山庄12000太湖天阙20000太湖·胥香园（别墅部分）45600太湖缘66700西山恬园15269合计159659从统计结果来看，目前在售楼盘的供应量接近40万平米，其中04年下半年新增供应达16万平米，目前已经进入销售状态的楼盘有16个，加上潜在市场供应（锦绣太湖、渔洋山项目、

4、黄金水岸等），预计明年整个太湖市场供应将超过50万平米的供应量，苏州别墅市场将真正成为“太湖年”，太湖翠峰山庄、太湖天阙、太湖·胥香园、太湖缘将是明年别墅市场的主角。（二）竞争市场别墅类型分析AA观点：据供应情况来看，整个大太湖区域多以独栋别墅为主，达60%的比例。太湖、西山区域均为独栋别墅，随着木渎自住经济型别墅的消化，目前苏州别墅市场已成为独栋别墅的主战场。（三）竞争市场户型分析项目名称联排户型面积（㎡）独幢户型面积（㎡）太湖翠峰山庄无609-718太湖天阙无576-856太太湖·胥香园219—

5、297300太湖缘无250左右天一墅无320-576碧瀛谷无292-427太湖之星·天王谷无240-340天邻风景无370-472天伦随园无360-490艺·墅家201-225254-275泉景花园250366天一墅户型配比户型种类面积（平米）所占套数所占比重个性型360—4332535%温馨型32068.4%码头二期320—4001520.8%豪华型517—5761622.2%楼王96011.38%太湖翠峰山庄户型配比：户型种类面积（平米）所占套数所占比重A型609920%B型64748.9%C型

6、65412.2%D型6702146.7%E型70624.5%F型718818%AA观点：从市场户型看，目前苏州的旺销独栋别墅户型集中在300-400平米之间，小独栋别墅需求为主体。400-500平米的户型需求次之，500平米以上基本属大户型的别墅单位。从太湖周边最近入市的项目来看，独栋别墅面积有明显扩大迹象，太湖翠峰山庄以670平米的户型为主，而700平米以上的大面积所占比例达22%（共10套）。太湖天阙也有少量819-856平米的超大户型（共5套）。我们认为500平米以上的大面积是目前市场的分水岭

7、，850平米左右为零界点，由于500平米以上单位在市场上较为罕见，且多为目前新推出项目户型偏大，市场凡响还不得而知。但根据目前市场发展趋势来看，700平米以下户型在市场上有一定发展空间，超过700平米单位及比例应加以控制。（四）竞争市场产品设计分析从竞争市场来看，目前总的现状可以概括为多元化、多样化和个性化。从别墅风格来看中式、现代、欧美风格没有明显的优势，而更多的是从景观价值上体现别墅价值，从目前几个在售高价别墅看，苏州高档别墅主要以景观为卖点，在产品上的优势相对平淡，并无鹤立鸡群之作，因此，建议

8、在充分运用高尔夫等景观资源的同时，加强建筑单体设计上的视觉冲击力，以产品优势占有市场，是目前较为可行的有效途径之一。（五）竞争市场价格分析项目名称独幢别墅均价（元/㎡）交房标准太湖翠峰山庄14000精装修太湖天阙13000毛坯房碧瀛谷13000精装修天一墅14000精装修天邻风景8000-8500毛坯房天伦随园13000-14000精装修太湖之星·天王谷8000毛坯房AA观点：从区域市场的单价需求来看，目前市场上纯独栋别墅社区均价已超过8000元/平米，需求比例较高，