北京朝阳港项目土地一级开发实施方案

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1、b北京朝阳港项目土地一级开发实施方案编制单位：北京京泰物流置业有限公司2007年9月bb目录第一章总论5第一节项目基本情况51.1项目名称51.2项目位置51.3项目规划情况51.4项目现状情况61.5项目前期情况8第二节实施方案的编制依据10第二章北京朝阳港项目的宏观因素12第一节北京宏观经济环境分析121.1行政区划和区县功能定位121.2经济指标131.3其他影响因素16第二节北京城市整体规划和城市化进程162.1城市布局162.2交通规划172.3城市化进程18第三章市场分析预测19第一节北京市商品房市场趋势分析191.1供应191.2销售191.3商品房市场未来发展趋势预

2、测20第二节2006年北京商品房市场分析20第三节土地市场环境分析232.1土地政策232.2土地市场232.3土地市场发展趋势25bb第四章宗地区域因素分析25第一节朝阳区概况25第二节周边环境26第三节交通环境26第四节周边市政设施条件27第五章土地征地拆迁实施方案28第一节征地实施方案281.1土地情况概述281.2征地范围内的人口情况291.3征地补偿费的构成301.4征地计划30第二节拆迁实施方案312.1地上物情况312.2拆迁补偿费构成322.3拆迁进度计划36第六章大市政建设实施方案36第一节项目周边大市政设施情况及初步市政方案36第二节市政建设实施要求41第三节市

3、政建设投资41第四节市政方案进度计划42第七章项目整体开发进度及土地供应方案43第一节项目开发进度43第二节土地供应模式44第三节土地供应计划45第四节土地一级开发深度45第五节供地时点开发状态45第八章投资方案+45第一节投资估算451.1估算依据45bb1.2项目总投资估算461.3土地毛地价估算481.４挂牌底价估算491.5项目销售收入估算49第二节经济效益分析502.1支出单价与销售单价对比502.2项目现金流量与财务指标分析522.3敏感性分析53第三节社会效益分析53第九章风险分析及对策54第一节市场风险分析54第二节政策风险分析54第三节金融财务风险分析54第十章项

4、目管理方案54第一节建设计划管理54第二节项目的进度计划管理55第三节项目管理制度56第十章重点事项说明56附件58bb第一章总论第一节项目基本情况1.1项目名称北京朝阳港项目土地一级开发项目。1.2项目位置北京朝阳港项目位于朝阳区东南四环外的十八里店乡。其四至为东南至城市铁路环线京丰铁路段，西南至京津塘高速路，西北至城市东南四环路，东北至与北京住总公司开发的翠城经济适用房相隔的垡头二号路。图1-1项目位置示意图项目位置1.3项目规划情况依据2004年编制的《北京朝阳港十八里店乡调整规划》，北京朝阳港项目规划总用地面积为371万平方米，规划总建筑面积311.3万平方米，其中居住建筑

5、面积204.56万平方米，居住配套建筑面积7.88万平方米，公建区建筑面积95.36bb万平方米（其中商业22.56万平方米，综合72.8万平方米），市政设施建筑面积0.46万平方米，项目的用地规模及规划指标如下表1-1和表1-2所示：表1-1项目用地平衡表表1-2规划指标汇总表1.4项目现状情况1、宗地原权属：本项目用地现状共有国有土地亩，分属5个单位；需征集体土地总面积5158.5亩，其中965.2亩为宅基地用地，2972.70亩为集体企业用地，1139.6亩为农用地，523bb亩为其它用地（含项目用地范围内代征京津塘高速路和东南四环各半幅路，大羊坊路整幅，京津快线21米通道，

6、共442亩），所征土地属于北京市朝阳区十八里店乡十八里店村和小武基村两个村民委员会所有。具体土地类型构成见图1-2土地类别构成示意图。图1-2土地类别构成示意图2、地上物状况：本项目用地范围内，共有（1）涉及5个国有企业拆迁，占地14940.37平方米，建筑面积4544.5平方米。（2）涉及拆迁农民居民总户数为2939户，全部为农民宅基地上私有房屋。拆迁居民房屋总建筑面积约590000.00平方米。（3）涉及526个集体企业拆迁，占地2323146.66平方米，建筑面积合约1069762.73平方米。表1-3土地现状情况表bb1.5项目前期情况（1）2000年5月市政府责成京泰集团

7、整合北京物流资源，京泰集团提出开发建设东南物流基地，2001年初市规划委、市国土局确定了选址。同年市政府赴港招商，由京泰集团、香港嘉里集团、华远集团和SOHO中国四方股东签订了合作开发北京物流港协议书，并成立北京京泰物流置业有限公司作为项目的开发主体。经市政府批准，2002年市发改委、市商务局将该项目纳入“十五”商业物流发展规划，2003年至2005年被市政府列为重点工程和175项折子工程之一，同时也是朝阳区十大重点工程之一。（2）自2001初年至2004年底，在北京