成都城北项目营销总案

《成都城北项目营销总案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、成都市城北某项目营销总案目录前言一、项目基本概况二、项目市场分析三、客户分析：四、项目SWOT分析五、项目定位：六、项目营销总思路七、项目营销策略八、项目阶段划分前言本营销总案为金都苑项目的整个营销推广确定总体思路及推广路线，主要包括：产品定位、客户定位、形象定位、推广主题、卖点梳理、营销总思路、营销策略、阶段划分…………在这些“规范动作”确定后，以便于接下来的各种执行案的拟定。一、项目基本概况本项目位于城北金牛区·赛云台西一路，五块石商贸中心新兴生活区，紧邻宝成铁路。本项目西端由于宝成铁路阻隔，故道

2、路为断头路，而且与主干道蓉北商贸大道有数百米的距离，故形成了一个相对较为僻静的居家环境，五块石小学及幼儿园就在旁边，就学比较方便，周边专业市场云集，人员相对比较混杂，货运车辆的进出会形成一定的噪音干扰。总建筑面积约11万平米，为6栋18层高层电梯公寓，二梯四户。面积区间70-130平米。其中：套二：67平米和71平米两种，共534户；套三：81-90平米，共496户；顶跃：125-129平米，共32户；一、项目市场分析（一）城北房地产市场简析成都房地产市场近两年形势良好，房产项目一路旺销。据成都市房管

3、局数据统计，2005年全市（含郊区市县）商品房成交量为1600.51万平方米，同比增长7.71%，其中成都市五城区商品房成交量为848.30万平方米，同比增长2.25%；全市新增商品房供应量为1779.23万平方米，同比大幅增长33.94%，其中五城区新增商品房供应量为961.18万平方米，同比大幅增长33.94%。销售金额达到507.79亿元，同比增长21.88%。2005年全市商品房交易均价3173元/平方米，同比增幅13.15%；商品住宅交易均价2875元/平方米，同比增长18.96%。其中五城

4、区商品房交易均价为4085元/平方米，同比增长9.48%；但成都各城区之间发展并不是很均衡，城南城西两翼齐飞，城东后来居上，大有三足鼎立之势，城北发展一直比较缓慢。城北房产开发量较少，目前在售楼盘只有十几个，开发楼盘数量或开发总体规模，甚至都比不上成都一些郊区或郊县。相对其它城区来说，城北的售价较低，普遍在四千元以下，这一方面说明了城北房产发展较为落后，同时也说明了其存在着较大的提升空间。随着土地价格的提升，城北的房价也将逐渐上升。城北由于经商人士云集，故其购买力极强，但因城北居住环境相对较差，所以难

5、以有更多外区域的人前来购房，同时本区域的居民也愿意到其它区域购房，所以造成实际购房的人群数量相对有限，这也在一定程度上，造成城北房产开发难以迅猛发展。总体而言，城北的开发空间非常巨大，拥有相当良好的市场前景。在近两年内，城北的房产开发将出现一个利好的新局面。（二）区域竞争市场分析目前五块石板块市场楼盘较少，主要是华凌尚城，其已至三期，而且主要是三房大户型，与本项目形成区隔，重叠客户较少；另外，赛云天和泰丰北极星已至收尾期，可售房源有限，不足以形成竞争；另，恒业项目正在施工阶段，预计进度与本项目接近，目

6、前具体情况尚不知，预计与本项目将会有比较大的类似性，值得继续关注，以待具体情况了解后采取相应对策。另，沙河片区，目前芙华新大陆在售，由于距离相隔较远，且其周边尚不成熟，本项目与之相比，从目标客户层面来考虑，存在距离较近，生活较成熟的优势；金房集团所开发的水韵天府尚未正式推出，目前正在进行基础施工。针对荷花池的客户，须关注驷马桥片区的项目，目前该片区主要是兴元华盛项目，该项目总建筑面积达四十万平米，面积48-113平米，与本项目面积区间有一定的重叠，同样为二梯四户的电梯公寓，由于其与荷花池较近，适合这里

7、做生意的购房者。其规模效应将是本项目所不及之处。该项目目前正在进行基础施工，进度与本项目大致相同，为重点关注的竞争楼盘。一、客户分析：客户组成据调查及了解，在城北购房的客户由以下几部分人群组成：外地经商客：占绝大部分；投资客：分为两种，一种是进行房产短期投资者，看中的是其增值潜力；另一种是用于出租而进行投资的，以中小户型为主，看中的是城北宠大的外来人口所带来的旺盛的房屋租赁市场；火车站员工：想结婚的或想离开父母独立居住的，之前以单位宿舍或单位分房为主；原住民：数量比较少；外区域散客：数量更少，但也会有

8、一些；重要客户外地经商客次要客户投资客火车站员工辅助客户原住民外区域散客“金都苑客户五星分布图”客户特征（主要分析三种客户）外地经商客：城北专业市场的存在，使得外地经商人群队伍庞大。这部分人在事业上取得了一定的成功后，一方面是从居住角度出发，想告别租房拥有自己的房子；另一方面是想融入这个城市，成为这个城市真正的居民。同时，在某种意义上对一个外地人来说，在一个城市中拥有自己的房子，是解决自己的身份被认可的唯一的且最有效的方式。因此，这批客户的特征为既想拥有