如何提升房地产抵押价值评估在防范金融风险中的作用

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4、挺赐洪咯思析痘井改渺嘶喘狸陷具如何提升房地产抵押价值评估在防范金融风险中的作用内容摘要：最近从上海、深圳、广州的房地产市场嗅到了降价的风闻，是否意味着房地产将放慢发展的脚步？如果是这样，银行是否应当开始控制房地产贷款的发放了呢，换句话说，银行是不是应该更加注意防范金融风险了？本文从房地产抵押价值评估在防范金融风险中的作用说起，进一步分析了当前房地产抵押价值评估中存在的问题，并展开论述了解决这些问题的方法与对策，从而提升房地产抵押价值评估的防范金融风险的作用。关键字：抵押价值评估、金融风险防范、变现能力一、房地产抵押价值评估在防范金融风险中的作用房地产的收益、耐用、保值

5、和增值，以及不可移动等特点，使房地产抵押成为现代金融业中一种安全系数较高的担保方式，能够有效提高信贷资金的安全性，因而成为各商业银行普遍采用的资金投放方式之一。在房地产抵押贷款中，各金融机构基本上是按照抵押物的评估价值来确定贷款额度。如果房地产抵押价值评估过高，就容易造成信贷风险，如果评估过低，抵押物的担保作用就难以充分发挥。因此，房地产抵押价值评估是有效防范金融风险的关键性环节。（一）通过房地产抵押估价可以真实披露抵押房地产的权属状况，防范抵押房地产权属存在瑕疵带来的处置风险。拟抵押房地产是否合法抵押物，可以通过房地产估价师估价活动，进行专业调查披露。依据《城市房地

6、产抵押管理办法》（建设部令98号）规定，以下房地产不得设定抵押权：（1 ）权属有争议的房地产；（2 ）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（3 ）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他房地产；（4 ）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（5 ）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（6 ）依法不得抵押的其他房地产。　　（二）通过房地产抵押估价可以调查房地产抵押行为的合法性，防范房地产抵押行为不规范带来的操作风险。《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》（建设部令98号）等法律、法规，对房地产抵押行为做出了很多具体的规定和要求，其中包括：房屋和房屋占用

7、范围的土地必须同时抵押、国有企业和事业单位的房地产抵押必须符合国有资产管理的有关规定、集体所有制企业的房地产抵押必须经集体企业职工代表大会通过并报上级主管机关备案、共有房地产的抵押必须征得共有人的书面同意、预购商品房的抵押必须符合商品房预售条件等等。这些条件也是相当复杂，离不开专业房地产估价师细致的工作。房地产抵押行为是否符合相关法律法规，需要由房地产估价师进行调查认定。　　（三）通过房地产抵押评估可以客观地判断房地产抵押价值，防范抵押房地产价值判断不客观带来的价值风险。由于房地产同时具有独一无二和价值量大两个特性，无论从专业能力要求，还是从防范风险