土地增值税筹划的基本思路

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1、土地增值税筹划的基本思路-会计土地增值税筹划的基本思路李怀森影响土地增值税的主要因素是房地产转让收入（或转让价格）和扣除项目金额；因此土地增值税筹划应从这两个方面作为切入点，通过设计最优纳税方案，达到节省纳税成本，实现利益最大化的目标。按照这个思路，土地增值税筹划应从以下方面进行考虑：一、房地产转让收入的筹划根据土地增值税的规定，纳税人建造的普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的20%的，免征土地增值税；增值额与扣除项目比率在20%以上的，按照增值额全额征收土地增值税。假如纳税人计算土地增值税的扣除项目除营业税费外，其他扣除项

2、目金额不变，在提高房地产销售价格情况下，纳税人转让房地产增值额占扣除项目比例超过20%，是否对纳税人有利呢？也就是说增加的这部分收入扣除各项税金后，其收益是否能抵充应缴纳的土地增值税？例如纳税人开发的是普通标准住宅，房地产转让收入12亿,扣除项目金额10亿,则增值额2亿,如果增值额占扣除项目比例小于或等于20%，则免税；如果扣除项目不变，当增加收入时，增值率超过了20%，小于50%，情况就发生了变化，在征税情况下，房地产转让收入增加的比率为R,房地产收入为12亿×(1+R)，收入增加，相应地增加应缴纳的营业税、城建税和教育费附加

3、，增加的营业税及附加扣除项目金额12亿×R×5.5%,如果再考虑企业所得税，即增加的净收益还要按25%缴纳企业所得税，应纳的所得税是(12亿×R-12亿×R×5.5%)×25%；纳税人增加的收入扣除营业税、城建税、教育费附加和企业所得税后的收益是:12亿×R-12亿×R×5.5%-(12亿×R-12亿×R×5.5%)×25%=8.505×R免税情况下的增值额2亿，征税情况下全部增值额2亿+11.34亿×R（2亿+12亿×R－12亿×R×5.5%）。应纳土地增值税：(2亿+11.34亿×R)×30%=0.6亿+3.402亿×R当增

4、加收入后的收益等于应纳土地增值税时，即8.505R=0.6亿+3.402亿×R,R=11.76%；收入增长率为11.76时，纳税人增加的收入在缴纳各项税费后，其收益与缴纳的土地增值税相等。当增加收入比率小于11.76时，纳税人增加的收益不能抵充应缴纳的增值税；当收入增长率超过11.76%，增加的收入扣除各项税费后的收益大于应纳的土地增值税;因此在这种情况下，纳税人可选择两个方案，一是企业应通过降低房地产价格，享受免税优惠；二是提高价格，将销售的商品房价格超过11.76%。11.76%就是收入增长率的最佳点。二、房地产开发成本的筹

5、划影响土地增值税增值率的主要因素是房地产开发成本和购买土地使用权所支付的金额。增加房地产开发成本，不仅可以增加开发成本扣除，同时还增加按房地产开发成本和取得土地使用权支付金额计算扣除的其它房地产开发费用和其他扣除项目金额，可以有效地降低土地增值税增值率。但是从收益角度看，提高房地产开发成本，会减少企业的利润。例如在房地产开发企业征收土地增值税情况下，增值率不超过50%，增加房地产开发成本1000，土地增值税增值额降低1000元，减少土地增值税300元，同时因减少应税所得700元，节省应纳所得税额175元；综合起来分析企业付出成本

6、1000元，而只给企业带来的节税475元；这样的结果对企业来说得不偿失。那么如何在增加房地场开发成本的情况下，即能给企业带来节税收益，又不影响企业收益呢？这是需要我们认真思考的一个问题。思考之一：将某些其他房地产费用转化为房地产开发成本。房地产开发成本包括开发间接费用。开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理而发生的各项费用。如开发企业内部独立核算单位现场管理机构人员的工资、奖金和津贴和按上项人员工资总额的一定比例提取的职工福利费；开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费和

7、发生的修理费用；开发企业内部独立核算单位各管理部门发生的办公费用；开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费和其他费用等。如果上述费用不是开发企业现场组织开发项目管理发生的费用，而是企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用，那么就应计入管理费用。由此通过对企业内部设置和人员的合理调整，有些其他房地产开发费用是可以转化为房地产开发成本的。例如：甲开发企业为了强化开发项目现场管理，将一部分管理人员充实到开发项目现场。这部分人员年工资福利费100万元，增加开发成本100万，减少期间费用（管理费用）100万，对企业利

8、润并没有影响，但是企业开发成本增加100万，其他房地产开发费用多扣除5万或10万（其他房地产开发费用按5%或10%计算扣除），其它扣除项目多计扣除20万（按20%计算扣除），共计增加扣除金额125万（或130万）。思考之二：利用开发期间费用分配，调整不同项目的开