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1、第26卷第6期外国经济与管理Vol.26No.62004年6月ForeignEconomies&ManagementJun.2004中图分类号:F293.35文献标识码:A文章编号:100124950(2004)0620031205基于特征价格的房地产评估新方法温海珍,贾生华(浙江大学房地产研究中心,浙江杭州310027)摘要:由于房地产是一种异质商品,物业之间在构成使用价值的各特征方面存在明显的差异。从房地产所具有的各特征的隐含价格出发进行价格评估,可以对市场比较法、收益还原法、重置成本法等三大传统房地产评估方法进行改进。本文在介绍国外经验的基础上,以杭州市的住宅市场为例,建立住宅
2、特征价格模型,得出住宅特征的隐含价格和住宅价值的评估模型。关键词:房地产;价格评估;特征价格随着住房制度的改革和完善,我国房地产市场将更加活跃,房地产评估活动在房地产市场上发挥着越来越重要的作用。无论是土地使用权出让,还是房地产转让(包括买卖、交换和赠与等)、租赁、抵押、保险、课税、征用拆迁补偿,以及企业合资、联营、上市、兼并等,都离不开房地产估价。目前,我国在房地产评估实践中采用的方法主要包括市场比较法、收益还原法和重置成本法,其他评估方法往往由这三种方法派生而来,如由比较法派生的路线价法、由成本法派生的假设开发法、由收益法派生的投资法等(叶剑平,2002)。这些评估方法有各自的适
3、用范围,在实际操作中往往要受到一些条件的限制。由于房地产是一种异质商品,物业之间在构成使用价值的各特征方面存在明显的差异,国外常常采用特征价格模型来进行评估。特征价格方法从房地产特征的隐含价格出发进行评估,可以对市场比较法、收益还原法和重置成本法等评估方法进行改进。本文在介绍国外经验的基础上,将以杭州市的住宅市场为例,建立住宅特征价格模型,并构建住宅特征的隐含价格和住宅价值的评估模型。一、三大传统房地产评估方法的局限性(一)三种评估方法及其理论依据11市场比较法,是将待估房地产与其所在区域近期内已经成交的类似房地产进行比较,以这些房地产的成交价格作为参考进行修正,从而估算待估房地产在
4、正常市场情况下的价格或价值的一种方法。在房地产市场发育较为成熟的国家和地区,如英国、美国、日本、我国台湾和香港等地,在各类房地产评估中广泛采用市场比较法。市场比较法的理论依据是市场供求论。主要从房地产产品本身出发,运用替代原理,根据市场竞争条件下同类、同效用、同质产品价格趋同的规则,认为房地产价格等于类似房地产在市场均衡点上的均衡价格。21收益还原法,是预计待估房地产未来的正常净收益,选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加,以此估算房地产价格或价值的方法。该方法一般用于经营性房地产价格测算,如商店、饭店等。收益还收稿日期:2004204210作者简介:11温海珍(1975-),男
5、,浙江大学房地产研究中心博士研究生;21贾生华(1962-),男,浙江大学房地产研究中心教授、博士研究生导师。·31·©1994-2010ChinaAcademicJournalElectronicPublishingHouse.Allrightsreserved.http://www.cnki.net原法是以预期原理为基础,即决定房地产价值的,重要的不是过去的因素,而是未来的因素。具体地说,房地产的价值通常不是基于其历史价格、生产成本或过去的市场状况,而是基于市场参与者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐趣等的预期。主要从使用者角度,运用预期收益和效用价值原理,将未来收益资本化,
6、确定房地产价格等于其未来所获收益的折现值之和。31重置成本法,是将待估房地产的各项成本构成进行分析,求取待估房地产在估价时点的重新构建价格(重置价格或重建价格),然后扣除折旧,以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。评估房产价格时,是以房屋的建造原值为基础,按平均年限折旧计算的。地产评估的成本法,是根据开发土地的各项费用来估算单位土地价格成本,然后拟定地价,即包括征地拆迁费、开发费、正常利润、税收等。成本法的理论依据为生产费用价值论。它主要是从开发者角度,运用等量投资至少获取等量收益的投资原理,根据产品定价的一般原则,确定房地产的价格等于所有投入资本和利润之和。(二)三种评估方法的
7、局限性从房地产评估实践来看,即使是同一房地产,采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言,成本法的评估结果低于收益法的结果,而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间。这是因为:成本法是从供给角度出发,收益法是从需求角度出发,而市场比较法则是从供求均衡角度出发的,供求双方达成交易的条件使房地产使用带来的收益要大于或至少等于房地产的成本,其超额部分将由供求双方分享。此外,三种方法在具体应用过程中也受到一些条件的限制,存在一些不足之处。采用市场比较
