关于新型城镇化进程中住宅市场的多重特征与困境摆脱

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1、产业经济INDUSTRIALECONOMY新型城镇化进程中住宅市场的多重特征与困境摆脱*TheMultipleCharacteristicsandDifficultiestoGetRidoftheHousingMarketintheNewUrbanizationProcess汪利娜内容提要城镇化推动住宅投资高速增长，但城乡二元市场结构、“双轨”特色及地域差异在一定程度上加剧了住宅资源的错配和结构性短缺。从我国城镇住宅价格上涨的轨迹来看，总量上供需失衡和结构性短缺可能是影响房价的主要因素，而其背后是土地、财税和金融三大制度的缺失。

2、构建维系住宅市场健康发展的长效机制，应构建面向广大中低收入群体的住房供给体系；深化土地制度改革，破解二元土地住宅市场结构；完善住宅市场信息指标体系和信息披露制度。关键词城镇化住宅市场宏观调控房地产业作者单位中国社会科学院经济研究所北京100836WangLinaAbstract:Urbanizationpromotestherapidgrowthofresidentialinvestment,buttosomeextenturbanandruralmarketstructure,“two-track”characteristic

3、sandregionaldifferencesaggravatethehousingresourcesmismatchandstructuralshortage.FromtherisingtrackofurbanhousingpriceinChina,thetotalsupplyanddemandimbalancesandstructuralshortageisthemainfactoraffectingprice,butbehindthemisthelackoflandsystem,taxationsystemandfinan

4、cesystem.Toconstructthelong-termmechanismtomaintainthehealthydevelopmentofhousingmarket,weshouldbesetuphousingsupplysystemforthemajorityoflow-incomegroups,deepenthereformofthelandsystem,breakurbanandruralresidentialmarketstructure,andimprovethehousingmarketinformatio

5、nindexsystemandinformationdisclosuresystem.Keywords:urbanization,housingmarket,macro-control,realtyindustry党的十八大报告提出，坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，使之成为我国未来经济持续增长的内生动力。在城镇化过程中必须解决居民“住有所居”的问题，短期的“限购、限外”虽可使房价增幅趋缓，却无法从根本上解决人与房的供需矛盾。认真分析我国住宅市场的现状、结构、地域差异和供需矛盾，将有助于构建城镇化与住宅市

6、场协调发展的长效机制。一、住宅市场的现状及基本特征城镇化是人口、资本及多种经济要素向城市的聚集，是传统劳动方*该标题为《改革》编辑部改定标题，作者原标题为《中国城市化进程中的住宅市场：现状、问题及政策启示》。362013年第4期总第230期专业眼光看经济经济眼光看中国INDUSTRIALECONOMY产业经济式向现代化劳动与生活方式的转化，由此产生入平缓的成熟阶段，住房投资占GDP的比重会的聚集效益、规模效益、联动效益将推动一国经有所下降，但仍是私人投资的重要组成部分（见济的增长和人民收入水平的提高。如果说我国表1），因此在许多

7、国家以住宅为主的房地产业的工业化有效解决了国民“衣食用”问题，那么有支柱产业和经济晴雨表之称。在整个城市化城镇化带来国民收入的增长和消费结构的提过程中，大量的基础设施投资、住房投资的积累升，则使消费的热点开始向“住与行”转变，由此将使城市不动产的资产规模在国民财富中的比产生的巨大需求推动住宅产业与住宅市场的快重逐渐上升，从起步阶段的15%提高到60%以[1]速发展。上，成为国民财富的重要组成部分。（一）城镇化推动住宅投资快速增长我国的实践也表明，住宅产业与市场的发DaleJorgenson等对发达国家的研究表明，展与城镇化和经济

8、发展水平密切相关（郝前进，城市化水平与住房投资和不动产资产之间存在2011）。改革开放之初，我国城镇人口为1.72亿着可以用逻辑斯蒂曲线加以描述的关系。这条人，城镇化水平仅为17.92%。1996年我国城镇曲线包括两个拐点：当一国城市化水平在30%化进程出现了第