小城镇地价与土地集约利用关系分析——以广汉市为例

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1、万方数据1绪论1．1研究背景与研究意义1．1．1研究背景随着城市化进程的加快，盲目的城市土地扩张与大量农村人口进入城市Ⅲ发展使得城市用地越来越紧张，建设用地的扩张是导致传统农区耕地面积减少的主要原因，人地矛盾日益尖锐化。政府、居民、企业之间的土地关系与社会矛盾瞳朝突出。为了保障粮食安全，我国实行了“最严格的土地管理制度”，但随着工业化、城镇化的加速发展，对土地利用的需求十分迫切H3。我国商业与住宅用地都是通过招标、拍卖、挂牌三种方式进行出让，为了给城市地价提供依据，20世纪90年代初中国各地城镇开始制定基准地

2、价，按照商业、住宅、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县及以上人民政府公布国有土地使用权的平均价格。1998年国家深化城镇住房制度改革加快住房建设，房地产业发展迅速并很快成为了我国的国民经济支柱性产业。在房地产业发展的同时，由于刚性需求的增长，房价增长迅速，越来越超出人们的购买能力。房价增长的原因主要表现在中国人口多，特别是农村人口大量进入城市使得购房需求大大增加，必然带动房价的增长。城市发展不平衡以及投机、投资炒房等原因都使得房价高居不下，从而导致社会矛盾加剧。我国是以第二产业为主，第

3、一第三产业为辅的农业大国，而产业结构调整与城镇土地集约利用存在着相互影响的密切关系畸6】。今年来，我国国土资源部对土地进行集约利用评价，并对样点地价进行监测并每三年对其进行更新。总体上全国土地市场发展对土地集约利用有着显著的正向促进作用口3。我国土地浪费问题主要表现在：l：城市建设用地集约利用度低，用地粗放现象明显。主要体现在我国正处在城镇化高速发展的道路上，节约集约用地的意识薄弱，使得土地浪费现象严重，土地资源没有得到最大化的利用。2：不合理的土地布局与用地结构使得城市建设用地得不到充分、有效利用。布局与结

4、构的不合理主要体现在城市规模的快速扩张主要用于房地产的开发，而相应的基础配套设施发展滞后，这个过程逐渐使得区域发展不平衡，城市结构用地不合理，土地浪费现象日益突出。3：违规违法用地现象严重，影响土地的集约利用。为了追求片面的经济效益，不合法规的用地现象层出不穷，如侵占基本农田，使用未经国土部门批准的用地以及“小产权房”的违规建设等现象，严重影响土地的集约利用。4：执法部门力度不够，制度不完善，执法难度大。在执法监督的过程中，由于制度与执法措施不健全，缺乏对闲置土地的追踪与管理，且执法力度小使得土地的管理不到位

5、。万方数据四川师范大学硕士学位论文广汉市地处德阳市南部，位于成都平原腹-tS,地带，土地利用类型丰富。广汉市城市发展迅速，城镇化水平较高，中心城区主要为商业和住宅用地，工业用地主要分布在老火车站与南部工业园区。广汉市是一个县级市，而小城镇要走上集约利用这条路，并运用地价对集约利用的影响，使得土地发挥最大的经济效益是本文研究探索的重点。1．1．2研究意义城镇化进程中土地越来越稀缺，土地得不到有效利用，地价越来越高，我国建设用地表现为总量失控，扩展过快阳9J，人多地少的矛盾日益尖锐。如何制定高效的土地利用政策，控

6、制地价的盲目增长，提高土地的集约节约利用使得国民经济快速、稳定的增长。本文以广汉市为例，研究小城镇地价与集约度的关系，其研究意义主要表现在以下几点：1：本文对广汉市集约利用进行研究，划分功能区并对其进行集约利用评价，2012年国土资源部开展了对原平等20个小城镇进行集约节约利用评价，广汉是德阳市的一个县级市，广汉的集约节约利用评价对全国小城镇的集约节约利用评价具有指导意义。2：随着城镇化的加快，小城市作为国民经济与现代化建设的助推器，国家越来越重视小城镇的集约化，本文主要研究小城镇地价与集约度的关系，在不同土

7、地利用类型下，城市地价对土地集约利用的影响，并为制定高效的土地利用政策提供了有效的依据与参考。3：通过对城市地价与集约度关系的研究，通过二者的相关性可以牵制城市地价与集约度的发展，使得城市土地市场稳定合理的发展。1．2国内外研究概况1．2．1国外研究进展国外对地价的研究最早起源于马克思的地租理论，提出了绝对地租、级差地租的概念，并认为地价是地租的资本化。19世纪，德国农业学家杜能提出了农业区位论，运用“孤立化的方法”研究农业生产方式的配置与距离城市距离的关系。20世纪初，德国经济学家韦伯提出了工业区位论，主要

8、应用于运费指向论、劳动费指向论和集聚指向论，建立了完善的工业区位理论体系。近代国外学者对地价研究的JohnF．Mcdonald与DanielP．Mcmillen研究了土地分区制的实施对土地的价格增长的影响作用n引；PeterEColwell，HenryJ．Munneke检验了地价与地块大小之间的凹函数关系n¨；Konstantim运用ArcGIS的地统计分析扩展模块对美国加里福利亚的空气质量进行了空