xx幸福广场开发可行性研究报告

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1、XX幸福广场开发可行性研究报告第一章总论项目名称及承办单位项冃名称：幸福广场项目承办单位：XX房地开发有限公司承办单位概况：XX房地产开发有限公司于2008年5月21日经江苏省X县工商行政管理局批准成立，房地产综合开发资质为：暂定二级（申报核批中）。公司经营项目：房地产开发、销售和房屋及房屋设施租赁的有限责任公司,注册资本金4000万元人民币，法定代表：张才良，公司注册地址：X县城东风路人民医院对面。预期目标项目定位：本项冃建造以大型商业及综合购物、休闲娱乐、餐饮服务为主，高层高档住宅为辅的住宅小区，并配以一定的公益公建设施。项目单体建筑分为10幢（其中21层3幢

2、，17层7幢），总建筑面积16万平方米（其中商业面积约5万平方米，高层住宅约为9万平方米），公益公建3万平方米（含地下建筑面积1・3万平方米，停车泊位672个，会所1120平方米，公厕及其他配套设施等）。综合容积率2.65,建筑密度40.3%,绿地率＞20%,项目建设目标：加速X县经济发展，改善人们生活水平，满足人们消费需求，适应社会发展需要，依据“以人为本，服务社会”的设计理念，项目将建成X县城乃至引领周边县区的配套设施先进，环境理想的商住小区。项目建设符合淮安市对X县建设的精神，国家继续实行扩大内需，拉动经济增长政策对房地产市场的潜力口大，使房地产开发企业预期

3、的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地开发项冃贷款的限制，解除了房地开发企业禁令，更加坚定的房地产业发展的信心。X县政府加大对房地产业的投入，X房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖I口买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥。价格定位冃标：按区域功能及类别合理定价，根据不同条件实行优惠价格调整。项口提出理由有利于促进地区经济和社会发展，对提高居民居住生活质量，改善洪泽投资环境，增加对外招商引资吸引力有着重要的现实和历史意义；有利于增加社会财富，并为业主获取合法利润。国内及洪择县国民经济继续快速稳步地发展，保持了较好的

4、态势。工业化与城市化进程的加快，给房地产的快速发展提供了一个很好的契机。同时，职工收入的连续不断的提高，生活水平的不断改善，为房地产创造了广阔的市场。就项目所处地的X县城商业集屮闹市区而言，其经济发展速度更是迅速而协调，入住人口的不断增加，为项目的实施提供了不可多得的机会。因此，“幸福广场”开发项目，是切实可行的。项目建设规模及资金筹措基地占地而积52051.07平方米（合约78.08亩）。根据项目实行资本金制度的规定和项目的实际情况，建设单位己以有资金投入，并支付15000万元（含政府回购房款）买得该地块的开发权，至2008年6月末已缴土地款7500万元，进行房

5、地产开发。其余建设资金由建设单位自筹解决。项目选址及建设条件项口基地位于X县城东风路人民医院对面（洪地N0:2008G014号地块,老体育场）。东至农水新村东界，南至洱河路，西至涧小路，北至东风路。该地块长方形，地势平坦，处于老城区商业贸易集中区域，市政基础配套完善，适合木项冃建设。项目方案设计本项口作为当地政府的重点形象工程，政府及城建、规划等政府部门一同参与项目的总体规划及项目定位。工程规划总体指导思想是立意新、起点高、意识超前、功能完备、设施先进、环境优美、布局合理，同时又能和区域内已有的路网和住宅建筑群融合，体现绿色，安全、舒适便捷、现代的住宅建筑特点。总

6、体规划应综合多方面因素，从地域文化、用地区域位置、现代住宅理念、基地自身生态以及自身的功能关系出发，力求规划布局合理明确，各项公用和服务设施齐全，以适应广大居民日益提高的对环境、条件、设施的要求。不但要使小区建成后环境幽雅，交通便利，而且更要使小区具有一个更好的人文环境，以满足居民在精神方面不断提高的需要，使小区规划更具有文化品位。项目实施进度本项目建设期约为2年,2008年12月完成全部前期工作，2009年3月前工程正式开工，2011年3月30H全部建成。第二章需求分析X县地处江苏省西北部，西依X湖，与泗洪、泗阳隔湖相望，东挽白马湖，与楚州、宝应、金湖水陆相依，

7、南临淮河入江水道，与吁盼毗邻，北濒苏北灌溉总渠，与清浦接壤。东西长63公里，南北宽39.4公里，水陆总面积1394平方公里，其中水域面积757平方公里，陆地面积637平方公里，除X湖西岸不连片低丘、南岸垄岗及西顺河冲积平原外，皆为黄淮冲平原。地势西高东低。全县最高点在老子山，高程51.5米。最低点在白马湖区，高程5.1米。辖12个镇，38.56万人，区划面积1394平方公里，其中水面733平方公里。地势西高东低。地质条件X境内土质较好，填土层厚度一般为0.8米。下土层较均匀，为中塑一一硬型粘土，厚3—4米，为良好的持力层，下卧层为中塑一一软塑粘性土。地表露出地层为

8、第四系东台