建设工程总承包方承诺在工程款中优先支付租金的效力分析

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1、这份合同：让A公司颇感吃力A公司作为H工程下的一家建筑劳务公司，最近在签署一份钢管租赁合同的时候，颇感吃力，而对方钢管租赁公司B之所以表现出了超越常规的谨慎，也有他的苦衷：A公司工商登记信息注册资本一栏中的金额，还不足整个钢管租金的十分之一。虽说公司资本信用的神话早已被打破，但那限于学术界。故而，一向以务实而闻名的B公司自然不敢轻易签署这份金额不菲的租赁合同了。A公司，一个小小的工程分包公司，有走投无路的感觉，只好拉来H工程的总承包方K建设工程公司，K公司大笔一挥，在B公司（甲方，出租人）与A公司（乙方，承租人）的《钢管租赁合同》上作出如下承诺，并加盖了K公司公章：租赁费可在乙方进度款

2、或工程款中优先支付，确保甲方利益。但不支持甲方对我公司的法律诉讼。现在，A公司果然付不起租金，B公司一纸诉状将A公司、K公司推向被告席。可问题是，A公司财务状况糟糕，早已入不敷出，两个字，没钱！K公司作为建筑公司，财大气粗，可其签署在《钢管租赁合同》上的承诺，用词模糊，语焉颇为不详。如果向K公司主张权利，那么请求权基础是什么？两种意见:究竟该走哪条路为便于讨论，预设前提是基于B公司的角度。作为B公司的代理人，随即展开紧急研讨，并大致形成了两种意见：意见一：K公司在《钢管租赁合同》中的承诺，是一种三方约定，K公司当然需要遵循约定；意见二：K公司的承诺是一种保证，即对B公司的租金在工程款的

3、范国内承担保证责任，鉴于承诺未作其他说明，该保证属于连带保证；对此，代理团队乂对上述两种意见作了进一步分析：意见一，预测法官或许不会不认可，而这确实也是最简洁和直接的意见，但还需要进一步支持。意见二具有想象力，但法院在认定第三人承担保证责任时，颇为严苛，在K公司没有直接承诺承担保证责任的情况下，这种意见的命运难测。然而，代理团队担心的是，纯粹从文义进行解释并基丁此寻找请求权基础，这在逻辑上是毫无问题的。但是法官未必会认可，因为K公司的承诺太过模糊，解释的结果有太多的可能。所以，如果单纯按照上述方案与法官沟通并向法庭主张，效果难料。在这种情况下，千言万语比不上一份案例分析报告。六个案例：

4、司法裁判的实证指引我们以工程款、优先支付、租金、租赁合同四个关键词，在屮国裁判文书网、无讼案例及北大法宝三个网络平台进行了案例检索。剔除重复案例，检索结果有30多例，经仔细研读，我们发现与本案事实，构成高度相似的案例，为如下6例：1.重庆五中院(2014)渝五中法民终字第00456号民事判决书2・济南中院(2014)济商终字第73号民事判决书3.邵阳中院(2015)邵中民再终字第2号再审民事判决书4.深圳中院(2014)深中法房终字第995号民事判决书5•景宁畲族自治县人民法院(2013)丽景商初字第372号民事判决书6・绵阳市涪城区法院(2014)涪民初字第4428号民事判决书本案中

5、，K公司在《钢管租赁合同》上承诺，“租赁费可在乙方进度款或工程款中优先支付，确保甲方利益。”而上述6例案件中，除一例承诺“从工程款屮代付代扣租金”夕卜，建设公司均作出“在工程款中优先支付租金”的承诺，而各法院对这些承诺的态度是一致的，即均支持该承诺的法律效力。上述6例案件中法院的裁判观点，主要分为以下三大类，具体分述如下：第一类裁判观点:法院承认优先支付承诺的效力，并认为建设公司应承担补充清偿责任支持案例（编号01）:重庆市鑫通建筑工程机械租赁有限公司与重庆旭飞建筑劳务有限公司，重庆金凤建筑（集团）有限公司租赁合同纠纷案，案号为（2014）渝五中法民终字第00456号。二审法院查明：旭

6、飞公司（乙方、承租方）在实施秀山县人民医院迁建工程劳务分包工程中，与鑫通公司（甲方、出租方）签订《塔机租赁合同》。……重庆金凤建筑（集团）公司秀山县人民医院迁建工程项目部（建设公司）同意将给旭飞公司的工程款优先用于旭飞公司从2012年5月1日起每月租赁住院楼塔吊、施工升降机应付租金，并以此作保证。二审法院认为：金凤公司对鑫通公司承诺“同意将应付给旭飞公司的工程款优先用于旭飞公司从2012年5月1日起每月租赁住院楼塔吊、施工升降机应付租金，并为此保证。”根据文义，其保证的内容应当是保证将“旭飞公司应收取的工程款中优先拨付给鑫通公司”，核心是保证鑫通公司的领款优先权。……在金凤公司未履行保

7、证鑫通公司的优先领款权且旭飞公司未向鑫通公司支付租金的情况下，金凤公司应当对鑫通公司的损失承担补充清偿责任。该案与本案情况高度相似，建设公司都对租金的给付作岀承诺，即在租赁费工程款中优先支付，该案不仅支持此承诺的效力，而且认为建设公司对租金的支付承担补充清偿责任。第二类裁判观点：法院不仅承认优先支付承诺的效力，还进一步明确，建设公司承诺中的“义务”为协助承租人在工程款中优先代扣租金支持案例（编号02）:福建夭和建筑工程有限公司山东分公司与高军等