[农业]房地产效率论文

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1、房地产效率论文房地产效率论文房地产效率论文摘要：本文首先分析了房地产业的发展现状，然后利用数据包络法，对2008年全国30个省份自治区的房地产效率进行综合比较，最后得出我国东部地区的房地产产业发展较好，其生产效率处于全国领先地位，而西部地区却效率偏低，发展空间很大。关键词：效率；房地产；数据包络法一、引言在宏观调控的大形势下房地产行业上市公司境况和经营效率到底如何，是政府决策者和证券市场投资者所共同关注的问题，也是机构投资者在证券市场的主要投资依据。因此，对我国房地产业的效率分析就显得尤为重要。我国学者对房地产业效率做过很多研究，

2、其中，刘永乐，孙仲明(2006)把房地产上市公司作为评价单元，通过dea方法的crs和vrs模型，对上市的49家房地产公司做了效率评价[1]。彭春玲(2005)基于博弈论的角度，通过古诺模型，深度分析了中国房地产住宅市场价格竞争低效率[2]。陈必安(2008)基于随机前沿方法的角度，分析了我国房地产上市公司x-效率，并发现我国房地产行业整体效率偏低，还有很大的上升空间[3]。胡俊超(2006)从资源配置方式，信息，制度，市场行为四个方面分析和评价了我国房地产市场效率，并从我国房地产的这四个效率角度，探讨了提高我国房地长市场效率的途

3、径[4]。以上学者对我国房地产市场的研究都是以房地产公司为决策单元，分析各个公司的经营效率，本文将运用数据包络法(dea)，从投入产出角度入手，分析我国30个省份的房地产业效率。二、dea方法的应用数据包络分析(dataenvelopmentanalysis，即dea)是1978年由著名运筹学家a.charnet、w.w.cooper和e.rhodes提出的，它是一种处理多输入多输出系统的非参数评价方法。根据许多输入输出指标，通过数学建模来评价决策单元的效率情况。在dea方法中，决策单元()是指可以将一定的输入转化为相应的产出的运

4、营实体，并且每一个决策单元都有种输入和种输出，用表示第个决策单元的投入，用表示第个决策单元的产出，其投入—产出可能集满足凸性、无效性、锥性、最小性四个公理。现在令为待评价决策单元，其对应的输入输出数据分别为，，dea方法的模型为分式规划：其中，，分别为第s种输出和第m种输入的权系数，这是由(1)决定的。经过charnes-cooper变换可得到与(1)等价的线性规划(2)：设线性规划式(1)有最优解和(称为的最佳权重)，最优解为决策单元的效率值。在dea模型中，如果这样得到的等于它的最大值1，则称决策单元是有效的，如果小于1，则称

5、为非有效的。dea方法是一种非参数方法，它与传统的参数前沿面估计方法不同，一般认为传统的参数方法得到的只是生产函数，只能够反映输入与输出之间的“平均关系”，而dea方法所定义的生产可能边界更接近所有样本点的前沿面，即用生产可能集的前沿面作为生产函数的图形，这显然更接近生产函数的本质，结果也更为可靠。由此可以看出，与其他综合评价方法相比，dea方法处理多输入多输出的问题的能力尤为突出。它根据决策单元的一组输入输出数据来估计有效生产的前沿面，但是在计量经济学中，估计有效生产前沿面通常把有效决策单元和非有效决策单元混在一起得出，这并没有

6、真正表现出实际的前沿面。使用dea方法不仅可以对每个决策单元的相对效率进行综合评价，而且还可以得到许多具有深刻经济意义的管理信息，它可以指导决策单元输入输出指标的改进。dea方法特别是在国民经济生产部门的相对有效性评价，资源配置效率的评价问题上都有着广泛的应用。三、实证分析由于房地产业是服务业的一种，所以在研究其效率时，我们选取当年投资和就业数量作为投入变量，以增加值作为产出变量。本文基于数据包络法，分析了我国30个省份的房地产业效率(由于数据可获得性，西藏没有列入)，根据以上介绍的方法，将房地产业的投资还有就业即劳动力投入作为输

7、入指标，将各个省份的房地产增加值作为唯一的产出指标，具体指标如下表：表1：2008年我国30个省份房地产业投入产出表数据来源：《中国统计年鉴2009》利用deap2.1软件，对2008年中国房地产业截面数据进行分析。将以上数据输入软件中，利用以输入为导向的crs模型，得到了我国30个省份的2008年房地产业效率，具体如表2。表2：2008年各省房地产业效率由结果可以看出，在全国方面，我国30个省的房地产效率平均值仅为0.63，总体上偏低，这表明我国房地产业存在资源浪费、产业技术管理水平不高、产业规模效率较低，这主要是因为我国房地产

8、业发展迅速，投资规模不断扩大，但是还处于粗放型的增长阶段，没有实现行业的规模经济，存在较为严重的资源浪费。从地区方面来看，我国东部地区效率值远高于中西部，主要是由于东部地区的房地产业比较发达，其中，房地产从业人员数量，每年房地产业的投资都远高于西部