关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

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1、羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇蒇《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》解读为了进一步规范物业纠纷案件的审理，2009年5月15日最高法院出台了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 。此司法解释的出台，明确了一些存在争议的问题，为妥善审理物业纠纷案件提供了更详尽的法律依据。笔者将在下文中解读其中关于物业收费的内容，希望能为物业收费纠纷的审判提供一点帮助。    一、物业收费纠纷的概念和特点    物业收费纠纷是指物业服务企业在向业主收取物业服务、供暖、供水、供气等费用时，由于双方对物业收费的标准，范围和数量存在争议而产生的纠纷。    物业收费纠纷案件一般具有以下特点

2、：第一，涉案人数众多，如果处理不好，容易造成群体性事件的发生；第二，案件数量大，案情较为简单，标的额较小，占用大量审判资源；第三，案件判决的比例较高，调解难度大；第四，在诉讼中，业主处于劣势地位，缺乏证据意识，常因举证不能而面临败诉的风险。因此，妥善审理物业收费纠纷，正确引导诉讼，关系到人民群众的切身利益，关系到社会的稳定以及和谐社会的构建，是人民法院在审判工作中必须重视的问题。    二、物业收费纠纷产生的原因    物业收费纠纷逐年增多，除了公民的法律意识不断增强，愿意通过法律手段解决纠纷的原因以外，还存在以下几个方面的因素：    （一）改革进程中历史遗留问题的影响在计划经济时代，

3、业主的物业费大多是由其所在的单位交纳。改革开放以后，原来由单位买单的物业费改由个人负担，好多业主在收到法院的传票的时候都是一头雾水：“他凭什么起诉我啊，我又没跟他签订合同？”但由于物业服务企业确实提供了相应的服务，业主也客观上享受了此种服务，又提供不出合适的证据来证明自己有“正当理由”拒付物业费，而且业主们对物业服务企业不满，又没有通过业主大会解聘物业服务企业。因此二者之间存在事实合同关系，法院多据此理由判决业主败诉 。败诉的业主们大多都不能理解，质疑法院判决的公正性。    （二）物业服务企业乱收费引发的纠纷物业服务企业违反物业服务合同的约定或者法律、法规、部门规章的规定，常以物业服务

4、成本增高，物价上涨等原因擅自改变现有的收费标准，扩大收费的范围或者重复收费。对于此种情况，业主以违规收费为由提出抗辩，人民法院应予以支持；对于已经收取的费用，业主要求返还的，人民法院也应予以支持。     （三）业主拖欠物业费引起的纠纷业主拖欠物业费的原因有两种：第一，物业服务企业违规收费在先，业主以此为理由抗辩而“拖欠”，或者业主认为物业服务企业没有按照合同的要求提供服务，故而拒绝支付物业费。前者只要业主能够证明物业服务企业存在违规收费行为，就可以得到法院的支持；而后者则需要业主提供较为充分的证据，达到能够证明物业服务企业提供的服务不符合合同约定，才能得到法院的支持。第二，业主恶意拖欠

5、物业费，即物业服务企业按照物业服务合同要求提供了服务，业主故意拖欠，有能力支付而拒不支付的行为。此种情况，物业服务企业提供了符合约定的服务，经过书面催交物业费，业主仍不支付，物业服务企业请求业主交付的，人民法院应当支持。业主以房屋空置或者没有接受到实际服务为由抗辩的，人民法院不予支持。 因为物业服务企业所付出的整体管理服务成本是并不会因为房屋的空置而减少。    （四）业主与物业使用人对于物业费的交纳约定不明物业使用人是指物业的承租人、借用人或者其他物业使用人，业主常以自己不是物业的实际使用人为抗辩理由，此种理由不能得到法院的支持，业主与物业使用人对物业费的交纳承担连带责任。《解释》第7

6、条也对此进行了明确，即“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。该条实际上也是《物业管理条例》第42条第1款的进一步明确，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。    （五）没有充分发挥业主委员会的作用业主委员会作为业主自我管理、维护权利的机构，在化解矛盾纠纷，提供法律帮助方面发挥着巨大的作用，然而现实中业主委员会却面临着“成立难，数量少，运作难”的尴尬。北京市人大常委会报告显示，在北京3200余个住宅区中仅有

7、574个成立了业主委员会，仅占18％。 造成这种情况有三方面的原因：第一，业主自我管理意识差，权利意识淡薄；第二，开发商和物业服务企业为了自己的利益，对成立业主委员会设置了重重障碍；第三，政府机关对业主委员会的备案审查监管，在实际操作中变成了审批，使得设立业主委员会的“门槛”变高。    三、《解释》所明确的问题    针对上文所提到的问题，本次司法解释予以了明确。    （一）重视对业主权益的保护    《解释》第8条和第10条规