资产评估学案例库(word档)

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1、《资产评估学》案例库案例一:投资权益价值评估2002年底，国内某乳品公司为了快速发展与一国际投资银行签订了融资协议，具体内容包括，2003年1月1日，该投资银行出资2亿元人民币，其中1亿元以2元/每股的价格认购乳品公司的普通股股票，另外1亿元购买乳品公司的特种债券，该债券期限为6年，年利率2%，不计复利、每年付息，到期还本。同时投资银行与乳品公司签订了有关企业经营的协议：融资开始后的三年中的每一年，乳品企业的净利润要比上一年增长15%，每一个不能达到增长要求的年份，投资银行都会将20%的特种债券以对应2元/每股的价格转换为普通股股票。2006年初，该投资银行

2、计划将其持有的乳品公司的所有权益（包括股权和债权）一次性的转让，某评估机构对这部分权益进行了评估，以下是他们收集和测算的部分数据，请进行分析得出权益最后的估值。案例分析过程:根据评估机构提供的资料：（1）评估基准日：2006年1月1日，评估基准日之前产生的股权及债权收益已经结清（2）乳品公司2002、2003、2004、2005年的净利润分别为5000万元、6000万元、7000万元、8000万元。2005年的每股收益是0.8元（3）预测评估基准日后前3年每股收益保持每年10%的增长，之后进入平稳发展时期，每股年金收益为评估基准日后第三年的每股收益。（4）考

3、虑风险报酬率的差异，债权和股权使用折现率分别为5%和10%根据权益的特征，评估人员应当采用收益法进行分步评估(1)第一步，确定在评估基准日的投资银行拥有的债权及股权数量2003年的年增长率=（6000-5000）/5000=20%2004年的年增长率=（7000-6000）/6000=16.67%922005年的年增长率=（8000-7000）/7000=14.29%对比公司实际完成的净利润水平，融资后的三年中，只有2005年未完成15%的增长约定，因此有2000万元债权转为股权，以每股2元的标准，应在原来5000万股的基础上增加1000万股，所以在评估基准

4、日，投资银行应持有乳品企业债权8000万元，股权6000万股。(2)第二步，使用收益法评估债权价值债券的年利息收益＝8000万×2%＝160万元债券价值＝160×（P/A，5%，3）+8000×（P/F，5%，3）=160×2.7232+8000×0.8638=7346.11万元（3）第三步，使用收益法评估股权价值股权价值=0.8×(1+10%)×6000×0.9091+0.8×(1+10%)2×6000×0.8264+0.8×(1+10%)3×6000×0.7513+[0.8×(1+10%)3×6000/10%]×0.7513=4800.05+4799.7

5、3+4799.91+47999.05=62398.74万元债权与股权评估值合计=7346.11+62398.74=69744.85万元分析计算结果该部分权益的价值应为69744.85万元案例三:土地使用权评估某评估机构对位于北京市海淀区清河永泰庄北路××小区的住宅及配套用地进行了评估，为其向北京市政府土地管理部门办理土地出让手续确定项目用地之受让价格提供参考依据。该项目位于海淀区永泰庄北路，土地面积21681.71平方米，现状用途为工业，规划用途为住宅及配套用地，为北京市六类地价区。小区规划为多层、高层住宅楼，总建筑面积64232平方米。本次估价在遵循合法原

6、则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则的基础上采用了假设开发法、市场比较法和基准地价法对宗地红线外市政基础设施达到“七通一平”92条件下，在估价时点2000年11月15日的估价对象住宅用途70年、配套50年的土地使用权价格。委托估价方提供的资料：《北京市城镇国有土地使用权转让合同》“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地[转]字（2000）第××号）《国有土地使用证》（市海中外国用（95）字第××号）“关于开发建设××住宅小区项目建议书的批复”（京计投资字[2000]××号）《审定设计方案通知书》（2000-规审字-××）“发证函”（京房地证字（200

7、0）第××号）××住宅小区总平面图《关于合作开发望京新城K7区部分住宅项目建议书的批复》[京计基字[1998]第××号]宗地基础设施状况企业法人营业执照案例分析过程：一、估价对象概况估价对象是位于海淀区清河永泰庄北路××小区住宅及配套用地，土地面积为21681.71平方米，该用地属地价六类地区。1、土地登记状况根据《北京市城镇国有土地使用权转让合同》、“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地[转]字（2000）第××号）、“发证函”（京房地证字（2000）第××号）：土地位置：海淀区永泰庄北路土地用途：住宅及配套用地四至：南：××小区北：××北路东：绿化带及

8、高压线走廊西：北京××食品企业有限公司土地面积：21