2009江苏中茵昆山市中茵世贸广场项目可行性研究报告70p (2)

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1、JOIN•INHOLDING中茵股份江苏中茵置业有限公司昆山市‘中茵世贸广场’项目可行性研究报告二○○九年三月2JOIN•INHOLDING中茵股份昆山市中茵•世贸广场项目可行性研究报告关于报告的说明本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查、估算、分析及预测得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件和项目基本的实际情况，我们认为，有必要对报告的有关问题进一步做出说明，并提出若干建议：1.由于市场调研深度有限，本项目各种费用估算及效益评价均是初步的。2.本报告只是投资方案中筛选的一个，认为是最优方案，如条件允许（如市场调研进一步加深），不排

2、除有更优的方案出现。3.本报告的测算是在多方考察本项目所处地段房地产市场的基础上确定其销售和租赁价格的，这在很大程度上依赖于目前该地段房地产地产市场的供求关系和未来几年昆山的经济和人民生活水平的稳定发展。鉴于本项目所处地段目前及今后相当长一段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之一。发展商除了密切注意市场动态，选择合适的市场策略，还应组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较高的水平，以抓住机会减少风险，达到项目的盈利目标。4.建筑工程中不可预见的因素很多，工期、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实

3、施过程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竞投招标、工程包干等一系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。第７０页共70页JOIN•INHOLDING中茵股份昆山市中茵•世贸广场项目可行性研究报告目录第一部分项目概况及背景５1.1项目背景５1.1.1项目所在地５1.1.2项目竞价取得６1.2项目开发手续介绍６1.3开发商及介绍６1.3.1开发商名称６1.3.2开发商简介７1.4项目建设规模及内容７第二部分项目投资环境及市场调研８2.1中国房地产市场宏观分析８2.1.1全国宏观经济８2.1.2房地产行业简要分析１１2.2房地产行业

4、政策１５2.2.1金融信贷政策１５2.2.2土地政策１６2.2.3税收政策１８2.2.4保障性住房政策１９2.2.5外资政策２０2.2.6政策分析２１2.3昆山市区域房地产市场分析２４2.3.1昆山市概况２４2.3.2昆山宏观经济概况２５2.3.3昆山房地产市场概况２８第三部分项目分析及评价４９3.1项目的综合评析４９3.1.1项目区域分析４９3.1.2中茵世贸广场地块区域价值分析４９3.2项目SWOT分析５０3.2.1写字楼市场SWOT分析５０3.2.2酒店市场SWOT分析５１第四部分目标市场定位及产品定位５２4.1定位依据５２4.1.1全局定位依据

5、５２4.1.2差异化策略５２4.1.3可持续发展策略５３4.1.4价值提升策略５３4.2写字楼定位５４4．2．1形象与功能定位５４4．2．2定位依据５４第７０页共70页JOIN•INHOLDING中茵股份昆山市中茵•世贸广场项目可行性研究报告4．2．3技术系统定位５４4．2．4体量价格定位５５4.3酒店定位５５4．3．1形象及功能定位５５4.3.2定位依据５６4.3.3体量及价格定位５６4.4商业部分定位５６4．4．1功能及形象定位５６4．4．2定位依据５６4．4．3体量及租赁价格定位５６4．4．4销售价格定位５７第五部分建设方式与内容说明５８5.1建

6、设内容５８5.2建设方式６０5.3实施计划６０第六部分收入预测及盈利分析６１6．1项目总成本６１6．2本项目总收入６２6.2.1本项目各功能面积组合（单位：平方米）６２6.2.2本项目总销售额６３6.2.3本项目总租赁额６３6.2.4本项目经营收入６３6.2.5本项目投资回报概算６３第七部分项目风险防范６４7.1项目开发风险防范６４7.1.1项目开发风险６４7.1.2项目开发风险防范６４7.2项目筹资风险防范６４7.2.1项目筹资风险６４7.2.2项目筹资风险防范６５7.3项目政策风险防范６５7.3.1项目政策风险６５7.3.1项目政策风险防范６５7.

7、4工程质量风险防范６６7.4.1工程质量风险６６7.5.2工程质量风险防范６６7.6合作和合资的风险防范６６7.6.1合作和合资的风险６６7.6.2合作和合资的风险防范６７7.7项目其他主要问题的解决６７7.7.1营销管理６７7.7.2工期６７第７０页共70页JOIN•INHOLDING中茵股份昆山市中茵•世贸广场项目可行性研究报告7.7.3投资决策６７第八部分项目可行性结论６８8.1概述６８8.2项目经济效益评价６８8.3项目社会效益评价６８8.4项目环境效益评价６９8.5可行性研究结论７０第一部分项目概况及背景1.1项目背景1.1.1项目所在地昆山

8、地处中国经济最发达的长江三角洲，是上海经济圈中一个重要的新兴工商城市，历史悠久，物产丰饶，素有