业主委员会的诉讼主体资格之探讨

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1、业主委员会的诉讼主体资格之探讨摘要：关于业主委员会是否具有诉讼主体资格的问题一直在我国法学界悬而未决，立法上举棋不定甚至回避的态度令人费解。随着我国房地产行业的迅猛发展，广大业主的维权意识不断提高，确定业主委员会的诉讼主体资格是当前亟待解决的问题。本文拟对该问题作出进一步的探讨。关键词：业主委员会诉讼主体资格近年来，随着我国房地产行业的迅猛发展，城镇住宅商品化越来越多，居住形态也随之改变，物业产权主体开始多元化，广大业主的维权意识不断提高，业主委员会作为业主们的社团组织也便应运而生。业主委员会作为诉讼主体参加到个案诉讼中的案件屡见不鲜

2、，但是业主委员会在诉讼中因主体不适格而被驳回起诉的案件亦层见叠出。一、业主委员会作为诉讼主体在司法实践中的现状2003年11月12日，南京市鼓楼区人民法院对星汉城市花园业主委员会起诉要求开发商将地下车库移交给业主委员会管理，并由全体业主享有该地下停车库权益一案作出一审判决，认为业主委员会具备诉讼主体资格，并支持其诉讼请求。2003年8月20日，最高人民法院给安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具有民事诉讼主体资格请示一案的复函》中答复：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第49条、最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第40条的

3、规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。被众多媒体称为“全国商品房销售索赔第一案”、“豪华官司”的温州市新城银都花园业主委员会诉温州建设房地产开发公司的商品房销售合同纠纷一案中，浙江省高院则认为业主委员会无权取代业主提起商品房销售合同纠纷诉讼，在该案中业主委员会的主体不适格，一审裁定驳回业主委员会的起诉。2005年4月7日，最高人民法院对浙江省温州银都花园业主委员会起诉开发商做

4、出了维持原判驳回上诉的裁定，认为“业主委员会主要职责是针对物业管理、服务等事项进行监督，业主委员会不能代表业主提起诉讼”。二、业主委员会的性质在我国颁布的法律法规中，无论是《物业管理条例》、《物权法》，亦或是《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，都没有对业主委员会的诉讼主体资格作出详细明确的说明。国家对业主委员会的诉讼主体资格的回避态度如出一辙，令人费解。我国的诉讼主体包括三类：自然人、法人和其他组织。2007年新的《物业管理条例》第16条规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地

5、产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。由此可见，业主委员会不是自然人，也不是法人。笔者认为，业主委员会也不属于其他组织。根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第40条规定：民事诉讼法第49条规定的其他组织，是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具有法人资格的组织。第一，合法成立。业主委员会是向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。这符合合法成立的要件。第二，有一定的组织机构。《物业管理条例》第10条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部

6、门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。由此可知，业主委员会是有组织机构的。第三，不具有法人资格。业主委员会是向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。其不具有法人资格。第四，有一定的财产。业主委员会没有财产，物业管理费一般都是由业主个人到物业管理公司缴费的。由此可见，业主委员不符合“其他组织”的构成要件，严格来说它不属于“其他组织”的范畴。第五，业主委员会不能独立对外承担责任。我国法律法规规定，责任由业主各自承担。依据我国目前的法律法规，业主委员会具有以下特点：1

7、、业主委员会应由业主大会选举产生，是业主管理团体的必设的常设机关和执行机构。2、业主委员会是执行机关，其活动范围应是进行物业的业主自治管理。3、业主委员会是由全体委员组成的执行机关。4、业主委员会是非营利性机构。[1]业主委员会既然不是法人，也不是其他组织，不具有诉讼主体资格，但在现有的法律法规中，有的条款却隐含着其可参加诉讼的规定：《物权法》第78条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。这一条款隐含着业主委员会可以作为被告参加到

8、诉讼案件当中。2009年《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定：符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部