宁波荪湖水库富邦项目市场定位报告中期成果汇报

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1、荪湖水库富邦项目市场定位报告中期成果汇报致：宁波富邦房地产开发有限责任公司宁波宏观经济研究研究思路项目地块分析长三角湖景区别墅市场研究长三角特色度假酒店市场研究项目总体功能定位倾向别墅物业辐射客群需求研究特色酒店辐射客群需求研究研究项目主要客群需求特征长三角湖景区别墅和酒店市场项目背景研究产品案例研究产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘项目规划布局及建议宁波房地产市场研究国内外案例研究宁波第二产业占主导，第三产业正快速发展宁波各区三产结构（2008）亿元宁波历年第一、二、三产业产值比较（万元）宁波历年产值稳步发展，2007年增长迅速。宁波产业结构以二产

2、为主，三产产值逐年增加。各区产业结构差异较大，鄞州区以二产占比超过60%。江北区三产比例较高，二产仅占不到50%。宁波产业结构以二产为主导，江北、镇海也是以第二产业为主，区域内工业企业数量较多。资料来源：《宁波统计年鉴》2007年第二产业规模型以上企业中私营企业占多数资料来源：《宁波统计年鉴》2007年宁波各区（县）规模以上盈利企业数量及组成宁波私营经济较发达，企业构成以私营企业为主，为高端市场提供有力支持。其中鄞州区和慈溪的私营及外商投资企业数量最多。江北区私营企业数量较少。江北区和镇海区外商企业数量较多，这些企业将来都有可能是我们项目商务别墅的潜在客群。宁

3、波市各区高技术及大中型企业数量个右图显示，宁波市港台企业数量最多的是鄞州区，其次是慈溪和北仑区。江北区大中型企业和高技术企业数量较少。第二产业规模型以上企业平均年销售额较高资料来源：《宁波统计年报2008》《宁波统计年鉴2006》由图知，虽然江北区的私营企业相对较少，但平均每家企业工业销售额位居宁波各区之首，高于鄞州区和慈溪市。外商投资企业单位企业工业销售额最多的是北仑，海曙及江东。江北仅有0.6亿元。江北的大中型企业年平均销售额位居宁波市第二，低于镇海区。宁波各区规模型以上单位企业平均年销售额亿元宁波各区规模型以上单位大型企业平均年销售额及数量亿元家江北区和

4、镇海区私营企业年均销售额较高，其中大型企业平均年销售额分别达到6.8亿和15.5亿，因此在江北和镇海区可能存在高端的私营企业主客群或大企业客户。市中心保国寺农业园慈城古镇河姆渡文化遗址荪湖水库地块荪湖水库周边具有许多已经建成或可开发的文化旅游资源，是本项目打造休闲度假胜地的必要条件之一；但由于规模较小需打造特色增加其竞争力。宁波生态文化旅游带项目位于生态文化旅游带--慈城古城保护—荪湖度假村—农业园区—保国寺，这条轴线的中部。慈城古城——项目以东约7公里；都市农业园——以东约2公里；保国寺——以西约3公里荪湖水库度假区是该生态旅游带中最靠近城区，唯一山水景观的

5、生态旅游资源。与宁波市其他旅游组团相比，本区域规模较小，缺乏竞争性，因此需要打造特色项目以增强竞争力处于生态文化旅游带，周边旅游资源丰富东钱湖旅游度假区荪湖水库地块项目宏观环境分析江北区政府江北区政府未来将北迁，在迁至区域将会聚集江北行政办公大楼、公共卫生服务、区级文化中心等大型市政配套；核心商务区位于杭州湾跨海大桥连接线与宁波绕城高速交汇处，近期开发1.1平方公里，拟开发建设成为中小民营企业总部办公为主、商务办公与特色会展为辅、多行业发展的特色基地；距离慈东、窑湖区域较近，约半个小时车程，该区域也聚集较多的高端客户未来区政府搬迁至此，该区域将形成区行政文化中

6、心投资创业中心规划为江北核心商务区城市工业功能区慈东区域项目三大辐射区江北区政府北迁将会带来政府性客户靠近市北工业园，且该区域将打造核心商务区，将会有大量企业及商务性客源距离慈东、窑湖区域较近，同时能吸引该区域客源项目辐射区域随着江北区政府北迁、工业园核心商务区的打造，项目辐射区域不断成熟与完善，将会有力促进本项目的开发和推进宏观研究主要结论123宁波产业结构以二产为主导，江北、镇海也是以第二产业为主，区域内工业企业数量较多。江北区和镇海区外商投资的企业数量较多，这些企业将来都有可能是我们项目商务别墅的潜在客群。荪湖水库周边具有较多旅游资源，因此本项目适合发展

7、少量旅游度假配套设施。但项目所在旅游带相比宁波其他旅游资源显然竞争力不足，因此如何凸显度假配套设施的特色是本项目需要考虑的地方。4随着江北区政府北迁、工业园核心商务区的打造，项目辐射区域不断成熟与完善，将会有力促进本项目的开发和推进宁波宏观经济研究研究思路项目地块分析长三角湖景区别墅市场研究长三角特色度假酒店市场研究长三角湖景区别墅和酒店市场项目背景研究宁波房地产市场研究项目总体功能定位倾向别墅物业辐射客群需求研究特色酒店辐射客群需求研究研究项目主要客群需求特征产品案例研究产品定位及产品特色挖掘产品定位及产品特色挖掘项目规划布局及建议国内外案例研究地块价值分析

8、——地块区位条件本项目位于宁波江北区生