中原2013年1月东莞东坑金达时代豪庭项目营销报告

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1、东莞中原事业一部2013/1唤醒东坑人的购房梦——东坑金达时代豪庭项目营销报告先看1组数据…东坑2010年成交套数166套2011年成交套数41套2012年成交套数313套东坑市场年消化量不足300套…个盘分析项目位置东坑镇政府大楼旁项目规划占地约51512㎡，总建面227350㎡，容积率3.60，共由18栋15-25层高层组合而成，建筑总高度83米，采用新古典主义的欧式建筑风格，半围合的点式建筑围合而成销售价格目前在售64-136㎡洋房，成交均价5600元/㎡项目特点：1、目前东坑镇已建成的最大规模房地产项目；2、位于

2、东坑新城市中心区，交通便利，生活配套设施完善；3、住宅为纯洋房，面积区间跨度较大，涵盖64——136㎡的一、二、三、四房户型；4、二期产品赠送面积较多，但目前去货速度较慢，原因是大面积户型市场需求少、东坑本地客户外溢现象严重。皇家公馆——目前东坑唯一在售楼盘户型面积（㎡）当期总货量户型比例两房63-726413%三房89-10140379%四房136448%合计511100%皇家公馆二期户型配比2012年皇家公馆二期销售情况统计余货情况：两房已售罄/四房剩余10多套目前主要消化剩余三房当期产品2012年共销售276套潜在

3、供应：三期洋房主要供应较大户型130-160㎡四房出货速度：两房开盘当月销售状况较良好，后续一直缓慢出货，月均消化20套左右皇家公馆（东坑）由于东坑内部购买力有限，第一波热销后，后续出货缓慢；整年度出货仅不足300套，卖得并不好…成交月份成交套数成交金额(万元）成交均价（元/㎡）5月135670053556月22107754487月27136055418月34186056509月191014553110月17951563911月221334568012月2715605813总计303158565582再看1个现象…201

4、0年东坑外溢购房客户约50批2011年，约420批2012年，约290批东坑外溢购房达到近860批…大朗碧桂园东方银座中心城敏捷春天花园东坑常平大朗东坑客户20%均价：毛坯5800元/㎡，带装修6500元/㎡，别墅均价1.1万/㎡吸引点：品牌+高性价比产品东坑客户8%均价：5200元/㎡吸引点：价格便宜+交通东坑客户15%均价：8500元/㎡（精装修）吸引点：万科品牌、松山湖学位、产品品质、东坑路口位置（正对东坑镇中心）万科金域松湖东坑客户10%均价：5400元/㎡吸引点：价格便宜、交通方便莞樟路东坑客户购房趋势：由于东

5、坑一直缺乏楼盘供应，东坑客户外溢购房现象明显客户外溢皇家公馆存在问题1.片区热度低片区内一直鲜有楼盘供应，皇家公馆二期推出后，仅1个楼盘，难以吸引大规模的客户到访，而距离不远的碧桂园、东方银座等楼盘集体炒作片区，聚集效应的影响，给客户传递了足够的信心；2.楼盘无社区3.推广不到位4.客户群单一皇家公馆整体上质素在东坑算较高，但不是大社区，平台花园太小，楼间距太密，居住舒适感较差，跟外部品牌开发商的楼盘相比还是有差距，影响了本地客户置业；皇家公馆推广力度不够，仅在东坑小范围内宣传，由于对大朗、松山湖区域都没有任何推广的前提

6、下，去做企业拓客，效果很差；对外主打“城市综合体”的形象反而弱化了居住感；由于推广单一的因素，导致客户群单一；目前代理公司客户拓展工作不到位，客户整合能力弱。当2013年，金达两个项目同时推向市场，3000套洋房该如何消化？面对本来就狭小且封闭的东坑市场…1、如何留住东坑外溢客户？2、如何吸引周边镇区客户？核心问题：本项目竞争点研究项目名称核心竞争力大朗碧桂园品牌+大社区+性价比金域松湖松山湖+大品牌+大社区+学位+精装修东方银座中心城性价比+大社区+交通敏捷松湖春天性价比+交通本项目竞争思考项目在品牌、环境、成熟度方面

7、处于劣势但在价格上有很大优势为提升项目竞争力本项目要在产品规划和板块价值上有所发力融入松山湖板块，跳出东坑价值参照，并借势松山湖，放大项目辐射力；利用高性价比的优势，占据东坑霸主地位，并吸引松山湖等周边区域客户；融合借势+品质打造+高性价比+客户为王本项目竞争策略项目价值点打造，提升品质，打造与松山湖一线品牌发展商相抗衡的项目；精准的客户定位，密集的客户拓展，再加上中原强势资源的整合，最大化挖掘一切潜在客户；融合借势形象工程1挖掘优势2形象定位措施1价值提升炒作Rare吸引Attraction拔高Raise3片区炒作引爆

8、Status4推售策略5案例借鉴1市场分析2项目认知高性价比客户为王3价值打造1客户定位2客户策略3中原资源4拓客计划1低首付政策2人才公寓政策品质打造我们有哪些优势可以挖掘or炒作…东坑——松山湖后花园，10分直达松山湖东坑镇位于东莞中部,东南西北分别与常平、大朗、寮步、茶山、横沥五镇交接，南部还毗邻松山湖科技产业