了解历史才能预测未来：地产行业从04年开始并逐渐让人茫然的宏观调控政策

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1、了解历史才能预测未来：地产行业从04年开始并逐渐让人茫然的宏观调控政策对地产行业从04年开始并逐渐让人茫然的宏观调控政策,我一直都是持只看不说的态度。对这些政策，我现在很老实的说一句，我一直就没能看懂过。作为原本就从事地产行业管理工作，然后转而真正从事地产开发的一个专业人士（专业人士这个词，我加在自己身上，确实没有羞愧的感觉），我的判断是：如果这些政策让我看不懂，那么只能是政策本身有问题，而不是我的智商或知识不足以理解这些政策。我现在尽力的阐述这些政策，并尽力的谈谈我对目前相当莫名所谓的“救市”政策的理解。-----------------------------是

2、为序。 　　一、04年的政策回顾　　先发个感慨，“政策”这个东西，唉，真是不知道怎么评价之。这种极其中国特色的不是法律胜法律的东西啊，在可预见的将来，仍将是这个国家用以管束国民的主要武器。　　　　04年被业界称为地产界的“政策年”，这一年地产行业的行业背景是：在97金融风暴中遭受重创的地产行业开始全面恢复元气，房价开始在上海及北京地区全面走高，并进而开始拉高全国楼市。（特此提示：房价高的问题，大致在这个时候才开始作为一个问题存在。所谓的多空之争，也是从这一年开始的。）　　　　这一年出台的第一个值得关注的政策是：3月31日了解历史才能预测未来：地产行业从04年开始并逐

3、渐让人茫然的宏观调控政策对地产行业从04年开始并逐渐让人茫然的宏观调控政策,我一直都是持只看不说的态度。对这些政策，我现在很老实的说一句，我一直就没能看懂过。作为原本就从事地产行业管理工作，然后转而真正从事地产开发的一个专业人士（专业人士这个词，我加在自己身上，确实没有羞愧的感觉），我的判断是：如果这些政策让我看不懂，那么只能是政策本身有问题，而不是我的智商或知识不足以理解这些政策。我现在尽力的阐述这些政策，并尽力的谈谈我对目前相当莫名所谓的“救市”政策的理解。-----------------------------是为序。 　　一、04年的政策回顾　　先发个感慨

4、，“政策”这个东西，唉，真是不知道怎么评价之。这种极其中国特色的不是法律胜法律的东西啊，在可预见的将来，仍将是这个国家用以管束国民的主要武器。　　　　04年被业界称为地产界的“政策年”，这一年地产行业的行业背景是：在97金融风暴中遭受重创的地产行业开始全面恢复元气，房价开始在上海及北京地区全面走高，并进而开始拉高全国楼市。（特此提示：房价高的问题，大致在这个时候才开始作为一个问题存在。所谓的多空之争，也是从这一年开始的。）　　　　这一年出台的第一个值得关注的政策是：3月31日，国土资源部、监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作

5、的通知》(即71号令)，这个政策所确定的游戏规则是：所有商住地的出让必须公开交易，公开交易也必须做到公平公正公开。当年8月31日，所有历史上的协议供地必须全面清理，该收地的收地，该交钱的交钱。业内称之为831大限。　　我说明一下，这个政策几乎是专门针对北京搞的。在当时的中国，几乎只有北京，还在搞协议出让土地的事情。在其它地区，例如珠三角，在6年多前就实施土地公开交易了。就连行业黑幕极其严密的上海，也早就全面铺开这个土地公开交易制度了。陈良宇们想批地，是必须到土地公开交易市场上经历一轮风险的。当然，这也导致了有很大一批专门负责运作安全交易的技术人才的产生。不过他们一般

6、都不上网扯淡，闷声发大财。就只有我这种不识趣的暴露狂，喜欢在网上裸奔罢了。（不好意思，偏题了）　　这个政策搞了之后，基本上全国范围内的土地供应规则就统一了：政府统一公开供应。包括旧城改造用地，也不能协议供地了。这之后，偶尔可能有强大的势力能做到低价拿地，那也只是特例，不足以影响大势，也动摇不了土地供应的根基。　　　　我在此再次强调：04年之后，低价拿地，低价屯地的事情，在全国范围内来说，几乎绝迹。到07年的地产疯潮中，在售楼盘，几乎都是从公开市场获取的土地。这是讨论的基础。　　即使，在04年前，能低价获得土地的地区，也不多。全国绝大多数的经济发达地区，长三角、珠三角

7、，统统都早已严厉推行了土地公开交易制度。偶有犯规的，我相信确实有，但表面的功夫都得做足，该交的钱都得交。这些不足以影响这个土地供应市场。旧城改造用地在04年前确实多以协议方式批地，但是旧城改造的市场风险也很大，各种台底的成本也很大，拿地成本低不到哪里去。我希望各位，包括脑残，都能明白这个道理。　　　　到了这一年的5月31日，一份莫名其妙的规章出台了：建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》。很明显，这是国家试图提供低价位的产品，以拉低日益走高的楼价。但是，这份规章，根本没提到如何保障这个经济适用住房的供应，在资金上怎么保障？