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1、当前房地产市场需求分析研究论文.freel2以下或是1m2以下的设计成一居室,与当前一般居民住房消费需求结构不一致:三是离城市中心近或交通便利的房屋多设计为高档住宅,使一般购房者只能到偏离市中心的地方购房,增加了其交通费用等生活成本。而开发商之所以供给这样的房屋结构,一是利用土地资源的稀缺性来进行炒作,吸引房屋投机需求者和高收入者进入市场:二是利用其拥有房屋的最终销售权来左右市场需求:三是利用其区位资源的垄断性优势,尤其是与其周围的商业、教育配套设施来提升房价,控制房屋供给结构。虽然在26年国务院颁布的“国六条”中第一条规定:切实调整住房供应结构,重点发展中低
2、价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。在国务院27年24号文件中也提出了两个7%即:土地供应的7%给保障性用房,建筑套型面积7%控制在9m2以下。但在实际中,这些政策并未被严格执行。房屋户型偏大、设计结构不合理、位置分布不当等制约了一般居民的住房需求。(四)居民间收入差距较大,大部分中低收入人群住房需求的消费能力不足当前,我国城镇居民的基尼系数也达到了.4以上,表明我国居民的收入差距已经过大(国际上认为基尼系数为.4-.5表示收入差距较大)。而大部分中低收入人群住房消费能力与当前的高房价形成反差。居民收入差距过大有许多因素,但是居民收入差距过大的
3、重要原因之一就是社会保障乏力,居民应对的家庭开支不仅有医疗,教育,养老,最重要的一项支出就是住房消费支出。当前的公积金制度虽然能给予一定的保障,但是远远不能满足家庭的住房消费需求,而且有些企业并未给予职工住房方面的保障。而收入差距过大,也导致市场上商品房开发商更愿意为高收入人群提供住房,而低收入人群的住房只能依赖政府的廉租房和经济适用房建设。因此,在调控房地产市场健康、稳定发展的同时,也应关注城镇居民的住房保障需求,完善和推进国家的廉租房制度和经适房制度,增加对低收入人群的住房补贴。三、解决当前房地产市场需求问题的对策综上所述,当前我国中房地产市场需求问题的深
4、层次原因在于我国房地产市场化改革中制度不完善、缺乏监管、市场发育不成熟,城镇居民收入差距过大等原因造成的,而为保证房地产市场的健康发展和合理需求的实,现,应努力做到保障基本性需求、发展改善性需求、鼓励投资性需求、抑制投机性需求四个方面,具体对策如下:(一)改善土地和商品房的供应环境,尽可能保证商品房供应与需求的同步发展首先,对于土地的划拨和开发需要相关政府部门合理规划和有序进行,做好市场预测工作,保证土地的平稳供应,使之与市场需求相协调。其次。通过限制开发周期和上市时间,保障供应的连续性。房地产市场的供应从取得土地到建设成商品房需要较长一段周期,跟其它产品的生
5、产周期不同,因此,只有保障商品房产品供应的连续性,才能保障迫切性的住房需求的实现。为此,通过开发时间和上市时间的限制,可以防止开发商捂盘惜售,’变相抬高房价,推迟房屋上市时间,故意制造产品紧缺氛围,引起人们购买的恐慌心理,从而产生盲目购买行为的出现。再者,相关政府部门应加强对房地产市场的数据统计工作,做到房地产市场数据进一步透明化,真实有效公布相关数据,避免开发商单方面误导公众购买行为。(二)改革房产税征收方法,调节商品房供应结构与需求结构的不平衡,限制投机性需求针对当前房地产价格高居不下的现象,多数专家建议开征房产税来调控价格。我国当前房产税征收方法是按照居
6、住面积全额征收,这无疑对承担当前高房价的已购房者是雪上加霜。也有专家认为对拥有多套住房的购买者征收房产税,但在实际中利用他人名义购房的购买者大有人在,使得该办法难以真正奏效。还有专家认为应该对大套型房屋(9m2以上)征收房产税,但也可能出现炒房客重点投机中小户型,仍会造成市场价格与实际价格背离甚远。故本文认为,开征房产税应综合以下四个方面进行:1购买者与户籍挂钩。实行不同的税率。非本地户口购房需要承担较高的房产税,因为这些人可能在自己户籍所在地拥有住房,通过这种政策限制提高了投机商的炒作成本,减少市场上外地炒房团的投机性需求。2结合人均拥有住房面积来和住房总面
7、积来计征房产税。根据建设部26年房产新政,以9m2以上为超大房屋来征收房产税,若以城市家庭单位人数一般为3人来计算,人均面积即为3mz。因此,本文建议对凡人均住宅面积超过3m2,且房屋总面积在6m2以上的房屋使用者征收房产税,以此限制大肆炒房的投机商进入市场。3结合房屋的档次分别设置不同的税率和计征方法。对于高档房、普通住宅实施高、低不同的计征税率和计征方法。如对于高档住宅可以采用全额征税的方法,而对普通住宅则只对超标面积计征税收,通过不同征收办法来调节房屋的供应结构。4采用累进制征税办法来计征。对于超大房屋按照起出面积实施累进制税收计征办法,调节居住土地的需
8、求结合结构趋于合理,还可以有助于缩小贫
