万科收购普洛斯案例研究.pdf

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1、摘选自地产部《中国不动产金融研究报告2017》（编写中）万科收购普洛斯案例研究文/评审团队刘骁2017年7月，物流地产巨头普洛斯发布私有化要约，由万科领衔，厚朴资本、高瓴资本、中银国际等金融机构参与的中国财团拟以116亿美元、约合人民币790亿元的价格对其完成私有化。本文从案例入手，展望物流地产的发展、探讨物流地产得到房企与资本青睐的原因。一、案例研究（一）普洛斯概况普洛斯（GlobalLogisticsProperties，GLP）原为Prologis（现中文名“安博置业”）的子公司。Prologis于1991年在北美成立、2003年进入中国市场，并通过入股的方式于2004年拿下在华

2、的首个项目。立足中国后，借助其海外背景和中国加入WTO的契机，Prologis开始为跨国公司提供综合物流解决方案，逐步打开中国市场。2008年，新加坡国家政府投资公司（GIC）以13亿美元收购Prologis在中国的资产和日本的产业基金权益，Prologis在亚洲的业务由GIC控制，并取中文名普洛斯、英文名GlobalLogisticsProperties（GLP），Prologis的剩余业务与安博置1业（AMBProperties）合并，改中文名安博置业。（二）普洛斯业务情况普洛斯在华业务主要分为四大平台，即物业开发、运营管理、基金管理、物流金融，本报告拟着重介绍前三个业务板块。图1

3、：普洛斯四大业务平台数据来源：普洛斯官网，中国民生银行地产金融事业部。1、物业开发经过十余年的深耕发展，普洛斯在中国物流地产细分领域持有物业面积位居第一位，甚至超越了前十位中剩余九家企业之和。截至2017年3月末，普洛斯在中国共有254个物流园区，分布在38个大中城市，物业总建面约2920万平米，其中已完工物业约1825万平米，计划开发约1090万平米，另有土地储备约1220万平米。普洛斯建设完成的物流园区项目有两种盈利模式：一是由其物业运营部门进行管理运营、待租金收入稳定后出售；二是直接由普洛斯物流地产基金或第三方购买、直接取得销售收入。22017财年中，普洛斯物业开发利润2.66亿

4、美元，较2016财年的2.5亿美元增长6.4%；毛利率为28%，与2016财年持平。图2：普洛斯中国物流园区分布数据来源：普洛斯官网，中国民生银行地产金融事业部。2、物业运营管理运营管理也即租金收入是普洛斯的主要收入来源。2017财年，普洛斯营业收入约为8.8亿美元，其中中国区营业收入约5.86亿美元，占比66.6%；总收入中，租赁及相关业务收入6.7亿美元，占比超过75%。稳定的租金及出租率是普洛斯收入的保证。2017财年，普洛斯在华物业出租率为85%，平均租金1.06元／平米／天，而在包括日本、美国、巴西等地在内，普洛斯持有物业的整体出租率高达91%。详情如下：3表1：普洛斯物业租

5、赁及主要客户情况。单位：元/平米/天国家中国日本美国巴西合计平均租金1.062.1711.58出租率85%98%94%89%91%百世物流HitachiTransportAmazonGPATavex京东NipponExpressWhirlpoolAlgodonera前五大客德邦物流ASKULHomeDepotUnilever户唯品会JapanLogisticSystemsFedExDHLCeva中国外运SenkoRiachueloLogistics数据来源：普洛斯年报、中国民生银行地产金融事业部。图3：普洛斯中国主要客户数据来源：普洛斯官网，中国民生银行地产金融事业部。3、基金管理基金

6、管理堪称普洛斯三大业务板块的点睛之笔。房地产为重资产行业，较之快速开发、融资方便、快速销售、快速回笼资金的住宅地产，物流地产开发周期长、持有时间长、收入主要依靠物业的经营、租赁，回收成本周期长，企业更容易不堪资产之重。4普洛斯之所以能在众多物流地产公司中脱颖而出，基金管理业务是其中重要原因之一。在其自己运营管理的基金中，普洛斯自有资金比例约为20%－30%，如此便实现了3-5倍杠杆，若此后按照50%的杠杆比例配资，则可实现10倍杠杆，从而解决了融资问题。通过地产基金，普洛斯实现了高杠杆、短周期、快周转的经营模式。物业建成后，普洛斯依靠其强大的运营能力，在一两年时间内对其新开发的物流园区

7、或物业进行培育、开发，使之达到出租率90%、租金回报率7%左右水平，进而转让给旗下基金、实现物业销售收入，如此，则其总体投资回报期限缩短为2-3年。截至2017财年，普洛斯共计管理12支基金，其中中国两支、规模100亿美元，普洛斯管理基金详情如下：表2：普洛斯管理基金情况国家中国日本美国巴西合计基金数量243312总规模10010814831387已投金额238114125270基金合伙人9413418GLP参股比例56.30%32.80%10