中原对未来市场的九个判断

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1、中原九看“新十条”《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》解读一：关系到社会稳定，民生稳定当前的房地产已经不仅仅代表着一个行业，而是承载了太多社会问题，如收入分配严重不公、群体间差异过大、基本生活保障难以解决、社会阶层的演变等重大的社会问题，可以说房地产行业是中国经济高速发展、不均衡发展下的集中产物，尤其在当前民怨沸腾的情况下，地产已经提高到关系国计民生、社会稳定的重大政治问题层面，因此对地产的调整势在必行，且政府绝不会手软，一定要达到稳定房价的目的。预计如果此轮政策仍不到位，后面还会有物业税等政策快速跟

2、进，继续调控。解读二：政策力度前所未有，执行时间没有结点此次《通知》调控内容力度大，前所未有。同时，建立考核问责机制，直接和领导干部的前途挂钩，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。另外，之前的政策都有清晰的时间结点，此次则是遥不可知，只要没达到调控目的，估计政策就不会结束。但是什么才是合理的价格，短期内市场一定难以达成共识，因此，对此次调控的时间延续性，大家要做好充分的心理准备。解读三：购房门槛大大提高，严把借贷关，买方面临巨大资金压力对不能提供1年以上当地纳税证明或社

3、会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。当前北京30%以上的购买人群为外地人，这一政策将会使成交量严重缩水，并且有力的打击投资投机性需求。另外限制购买套数，提高二套房贷首付和基准利率等政策，也会在一定程度上影响成交。政策一出，二手市场投资者炒房者抛盘数量剧增，买方心理出现严重的观望，可以预计，近期将会出现成交量的大幅下降。开发商高度重视：政策严禁向非住宅项目发放个人住房按揭贷款，也就是说50年商用产权房不能比照70年产权住宅进行个人银行贷款。解读四：开发商获取资金难度增加，现金流将经受严重考验地产行

4、业本身就是资金密集型，当前开发资金主要来自三个方面：自有资金、在售项目预售款、银行借款。成交量的下降必然导致开发商预售款回流的重大缩减，而就国内企业而言，开发资金主要来源于银行贷款，或者从投融资市场上获取资金，从但政策来看，这一渠道将会被基本堵死，开发商现金流将面临严峻考验。建议现金流充裕的企业：在今年下半年大胆储备土地，为下一轮开发周期奠定基础，回头看看08年市场低谷时拿地的开发商都已经赚得盆满钵满了。现金流没有一点压力的企业也可以适时采取扛市的策略，直到下一个周期再进行销售，但此举风险极高，不太建议采纳

5、。建议现金流不充裕的企业：尽快出货，看谁能跑得快，千万不能对市场短期回暖报有信心。并且住建部已禁止排号、买卡行为，对开发企业均是不利因素，胳膊拗不过大腿，企业干不过政府啊！解读五：舆论导向将向降价一边倒，买方市场预期更加恶劣中宣部已经协调舆论导向，将统一为降价造势，并且矛头将直指通州，这两天政策才出台，通州楼市一路领涨的势头已然掉头而下，不仅新盘出现10%以上的优惠，二手房市场也出现普遍降价信号，5成二手房业主表示愿意降价出售，最高降幅可达6%。铺天盖地的舆论导向将使得买方心理极度看淡市场，尤其是未来的市场

6、预期极度恶劣，进一步加剧当前市场在下行通道中的速度。解读六，量价齐降，北京市场可能出现前所未有的萧条预测住宅价格降幅将有30%左右的空间，价格将向09年年中左右看齐。重点降价区域将是外围和边缘地区以及以前热点区域，并且下降幅度会比较大，如通州、燕郊等边缘地区；尤其是大面积、高总价的房屋将受到较大影响。成交量的降幅预计将在50%左右。根据中原地产三级市场统计显示，“新国十条”后的上周末，登记销售房源量暴涨，环比上上周增两成，昌平、通州、大兴的房源增量最为明显，增幅达28％，而新增客户需求环比减少五成。不仅自住

7、型购房者开始观望，全款买进卖出的短期炒家也开始逐渐撤离市场。房贷新政和“新国十条”颁布后，此前占市场25％左右的短炒客迅速抛盘离场，业主几近沸点的心态开始平复，通州、望京等前期炒作的热点区域房源量增加了30％，而购房委托量下降了25％，成交量较4月初的周末下降了20％。解读七：土地市场继续放量，将出现限房价竞地价等新模式北京2010年计划供给商品住宅土地2000公顷，比去年增加大概800公顷左右。相信这些计划中的大部分土地还会在今年以后的日子里放出来，以便在供给层面给降价继续施压。为稳定价格，北京还将出现限

8、房价竞地价等新的土地转让模式，以全面达到迅速稳定房价的目的。解读八：从严执行70/90，结构调整继续供应结构向保障房、中小套型普通商品房倾斜，重提70/90供应结构政策。预计北京之后将会严格执行70/90政策，很多项目别再想着卖大户型了。还是踏踏实实地做好小户型产品的研发和营销吧。解读九：资源整合，逆市飞扬，独领风骚大浪淘沙，方显英雄本色。经过残酷的市场洗礼，也会激发企业的资源整合意识、专业分工意识、创新意识和竞