集体所有建设用地流转法律问题研究　

《集体所有建设用地流转法律问题研究　》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、集体所有建设用地流转法律问题研究摘要：我国集体所有土地管理采取两权分离模式，法律禁止集体所有建设用地直接进入土地市场流转。实践中已经出现大量集体所有建设用地进入市场流转的事实，这不仅与现行法律规定存在矛盾冲突，而且引发了一系列现实问题。深入分析我国集体所有建设用地流转现状，结合国内各地区已有试点经验，完善现有相关法律制度，建立规范的集体所有建设用地流转制度，对于适应经济发展对土地资源配置要求、保护农民对土地的合法权益、促进国民经济持续发展具有重要意义。关键词：土地市场；集体所有；建设用地；流转我国集

2、体所有建设用地使用权制度的改革至今未在全国范围内取得突破性的进展，集体所有建设用地使用权的流转始终被限制甚至禁止。随着国家对土地供给宏观调控不断加强，城镇国有土地可供量日益减少，为充分利用集体所有建设用地，在一些地区，集体所有建设用地特别是城市规划区内的集体所有建设用地的交易越来越活跃。限制、禁止集体所有建设用地使用权流转不仅不利于土地的集约利用，同时，也给土地管理和执法带来了困难，在部分地区甚至阻碍了经济发展。虽然现阶段，集体所有建设用地的流转在某种意义上属非法行为，但这种自发流转现象体现了社会对

3、进一集体所有建设用地流转法律问题研究摘要：我国集体所有土地管理采取两权分离模式，法律禁止集体所有建设用地直接进入土地市场流转。实践中已经出现大量集体所有建设用地进入市场流转的事实，这不仅与现行法律规定存在矛盾冲突，而且引发了一系列现实问题。深入分析我国集体所有建设用地流转现状，结合国内各地区已有试点经验，完善现有相关法律制度，建立规范的集体所有建设用地流转制度，对于适应经济发展对土地资源配置要求、保护农民对土地的合法权益、促进国民经济持续发展具有重要意义。关键词：土地市场；集体所有；建设用地；流转我

4、国集体所有建设用地使用权制度的改革至今未在全国范围内取得突破性的进展，集体所有建设用地使用权的流转始终被限制甚至禁止。随着国家对土地供给宏观调控不断加强，城镇国有土地可供量日益减少，为充分利用集体所有建设用地，在一些地区，集体所有建设用地特别是城市规划区内的集体所有建设用地的交易越来越活跃。限制、禁止集体所有建设用地使用权流转不仅不利于土地的集约利用，同时，也给土地管理和执法带来了困难，在部分地区甚至阻碍了经济发展。虽然现阶段，集体所有建设用地的流转在某种意义上属非法行为，但这种自发流转现象体现了社

5、会对进一步改革土地使用制度、完善土地市场结构的需求。党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提出了“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益”，为构建我国集体所有建设用地流转制度指明了方向。一、我国集体所有建设用地流转制度的现状相关制度的立法现状《物权法》第151条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理”。这一规

6、定表明，物权法对于集体非农建设用地流转问题并无具体规制。适用于集体所有建设用地管理的立法主要是1998年修订的《土地管理法》。该法第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产

7、、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《物权法》第183条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”以上法律条文反映，国家为了保护耕地，限制农民集体所有土地转变为非农建设用地从立法上将建设用地的范绝大部分限制在国有土地上，严格禁止集体所有建设用地的流转。法律为了保护农村的经济发展、维护农民的权益规定只有兴办乡镇企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，在符合乡土地利用总体规划的条件

8、下，才可以使用本集体经济组织农民集体所有的土地，只有当该乡镇企业破产、被兼并等情形出现时，其建设用地使用权才能依法随之移转；或者在乡镇企业以厂房及其占用范围内的建设用地使用权一并抵押时，建设用地使用权才可以随着抵押权的实现而流转。《土地管理法》第61条规定：“乡村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四