酬金制——物业管理公司遭遇的“尴尬”

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1、酬金制——物业管理公司遭遇的“尴尬”-->　　　　案例：　　上海某住宅小区的开发商与某物业管理公司签订《前期物业管理合同》，约定管理方式为酬金制物业管理。合同期内，该物业管理公司将部分物业管理服务分包给外派商，并以物业公司的名义与外派商签订《服务合同》。　　《前期物业管理合同》期限届满，经业主大会决议，不再续聘该物业管理公司。同时，业委会表示拒绝向该物业法律论文管理公司选任的外派商结清服务期内的服务费用。为向外派商履行《服务合同》约定的付款义务，该物业管理公司无奈之下，向该小区尚欠付物业管理费的业主提起要求支付物业管理费的诉讼，希望将收取的物业管

2、理费支付给外派商。　　判决：　　一审法院认为，酬金制物业管理公司在物业管理合同期满后无权向业主催讨物业管理费，从而判决该物业管理公司败诉。　　法律分析：　　本案中，该物业管理公司一方面依据合同约定需向外派商支付服务费用，一方面又无权要求欠费业主支付物业管理费，这就是实践中酬金制物业管理公司所面临的“尴尬”。　　《物业服务收费管理办法》第九条明确规定：业主与物业管理公司可以采用包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。所谓“酬金制”是指在预收的物业管理费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不

3、足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。显然，在酬金制物业管理收费方式中，物业管理公司充当的是业主“管家”的角色，受业主委托为业主理财，同时有权享有固定酬金。　　那么，对于酬金制物业管理公司，在物业管理合同终止后是否有权向欠费业主催讨物业管理费呢？笔者认为，依据“酬金制物业管理收费方式”的性质，管理合同终止后，物业管理公司确实已丧失了要求业主支付物业管理费的权利。　　首先，酬金制物业管理公司作为业主的“管家”，其向业主追讨物业管理费的权利（也是义务）于业主的委托，从形式上说就是“物业管理合同”。合同一旦终止，收费权利或义务即消灭。　　其次，酬金

4、制物业管理公司仅享有要求业主支付固定酬金的权利，对收取的物业管理费不享有所有权，该所有权属于全体业主，物业管理公司自然对此不能主张任何权利。这也是为什么在同样情况下，包干制物业管理公司仍有权向欠费业主催讨管理费的原因。　　既然酬金制物业管理公司作为业主的“管家”，对业主欠付的物业管理费不享有权利，那么物业管理公司在物业管理期间为提供物业管理服务而形成的对外派商的债务理所当然不应由物业管理公司承担。笔者对此持肯定态度。但应当明确，这不意味着外派商不能要求物业管理公司履行《服务合同》约定的付款义务。　　首先，我国《合同法》第八条规定，“依法成立的合同

5、，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”。因此，本案中，物业管理公司依法必须严格履行其与外派商签订的《服务合同》中约定的义务，向外派商支付服务费用。　　其次，作为外派商来说，没有义务审核物业管理公司与开发商或小区业委会签订的物业管理合同中约定何种物业管理费计费方式，无论是包干制还是酬金制，外派商均有权在提供服务后要求合同的另一方向其支付约定的服务费用。本案中，物业管理公司不得以其与第三方的约定来对抗外派商的合同权利。　　因此，物业管理公司必须按照《服务合同》向外派商履行付款义务。但履行完毕后，可依据

6、支付凭证向业委会或业主大会追偿。只要该费用是物业管理公司在管理期间为业主提供服务所必须且合理的支出，就应当由全体业主承担。　　然而，在实践中，仍有一个尚不明确且必须解决的问题，即本案中物业管理公司向外派商支付服务费用后，向业委会或业主大会追偿遭到拒绝时，应以谁为被告提起诉讼。　　上海市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》中指出“业主委员会作为业主选任的维护业主利益的组织，对于涉及业主公共利益的事项，在履行一定手续后，业主委员会可以直接以自己的名义提起和参加诉讼”。由此，在上海地区的司法实践中，业委会的诉讼主体资格已被确认。但“解

7、答”仅规定了业委会作为原告提起诉讼时必须具有业主大会作出的合法决议，未明确作为被告参加诉讼时应当符合何种程序。　　笔者认为，作为被告参加诉讼时可以参照作为原告提起诉讼时应符合的程序，即业委会需经业主大会或业主代表大会以合法决定通过。但实践中如果业委会拒不召开业主大会，或者业主大会未能作出同意业委会参加诉讼的决议，业委会的诉讼主体资格将存在瑕疵。那本案中物业管理公司是否可以直接以业主大会作为被告呢？实践中尚无先例也没有明确的法律依据。而以全体业主为被告则将极大的增加诉讼成本，实践中也难以操作。　　实际上，上述案件的核心问题是酬金制物业管理公司到底处

8、于何种法律地位？我国的物业管理起步较晚，相关法规尚不完善，且与国外不同的是，酬金制物业管理计费方式在我国不是主流。上述诸多定制论文因素导