浅谈房地产行业的“挤出效应”

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1、浅谈房地产行业的“挤出效应”摘要：房地产行业过快发展，强烈的外部效应对其他一些行业产生明显的“挤出效应”，这些行业在房地产的高利润和房地产引起的高运营成本面前，利润降低，资金流变动。结果是，这些行业的发展受到抑制。因此，要通过各种途径尽量降低房地产的“挤出效应”。　　关键词：房地产行业；资金流向；利润空间；经济结构　　：F293.3：A：1006-4117（2011）06-0292-02　　　　挤出效应是宏观经济学上的一个概念，它主要是指政府财政支出会引起私人投资的减少，进而引起国民收入的变动。简单的说就是在国民经济总量

2、有限的情况下，政府投资增加，会因为一系列因素的变动而排挤私人投资。挤出效应的存在会减缓经济增长，达不到财政支出的预期效果，甚至引起经济的负增长。而近几年房地产行业突飞猛进的增长在整个社会经济体系中，同样产生了类似于财政支出行为的“挤出效应”，虽然经济总体呈现上升趋势，但房地产行业的挤出效应也十分明显，值得深思。　　一、房地产行业对生产制造业的“挤出效应”　　首先，地价上涨，引起生产制造行业成本增加。房地产需求旺盛，国内外投资者趋利行为和投机者的投机行为以及政府卖地、片面追求GDP增长、政策导向偏差等原因，使地价连续几年持

3、续增长。仅以2007年为例，2007年一至三季度，全国70个大中城市土地交易价格平均上涨12.8%，其中一季度上涨9.8%，二季度上涨13.5%，三季度上涨15%。地价上涨，并非局限于东部大城市，部分中西部城市的涨幅也较大。一至三季度，全国70个大中城市房屋销售价格平均上涨6.7％，而地价涨幅比房价的增幅高出约一倍。地价上涨，制造行业的投资在厂房建设、厂区购买或承租的成本明显增加，在全球金融危机的大环境下，制造业平均利润还没有显著回升，地价的上涨，进一步压低了制造业的利润空间，当利润率低于一定水平，资金会停止进入，转向一

4、些高利润行业，产生“挤出效应”。　　其次，大量资金流入房地产行业，抑制甚至减少了制造业资金流入。以2009年为例，2009年1-10月，房地产开发企业获得国内贷款9119亿元，同比增长53.0%，是2000年来的最高增速，总量已超过2007和2008年全年。由于国内贷款和销售回款的大幅增长，1-10月房地产开发企业资金达4.4万亿元，同比增长43.4%，资金数额显著提高。从房地产行业的资金流入的速度和数量来看，无论资金于银行贷款还是国外资金的流入，在一定程度上都会影响制造业的资金状况。房地产行业的高利润，使制造业资金使用

5、的机会成本增加。在一定时间内，我国经济总体可投入资金是有限的，在资金大量涌入房地产行业的同时，势必会引起制造业流入的资金减少。甚至，在利益的驱使下，资金会从制造业流出，为追逐高额利润而投资到房地产行业。从整体经济结构上看，房地产行业占据的比重越来越大，不仅来自于自身的增长，也有很大部分是抑制了其他部门的生长获得的。　　因此，我们可以把房地产行业对制造业的“挤出作用”的作用机理理解为，房地产行业快速增长，通过引起制造业利润降低或相对降低，而减少了制造业的投入资金，引起制造业增长变缓。　　二、房地产行业在居民消费中产生的“挤

6、出效应”　　居民住房投资支出对居民消费的挤压已经是一个长谈的话题。世界银行的研究表明，房地产行业的发展与人均GDP密切相关。当人均GDP高于800低于4000美元时，住房需求旺盛，当前我国正值这一时期。而且，目前我国城镇人均居住面积低于30平方米。因此，我国已经进入了以住房消费为主的消费结构格局。巨大的住房投资对其他消费的挤压，使我国居民的平均消费倾向逐渐下滑。总结住房消费和居民消费的关系可以得出以下几点结论：（1）住房消费数额大，对居民消费有直接的挤出作用。这一点又表现在两个方面，一方面是购买住房房价上涨，另一方面是房

7、屋租金上扬。购房支出占人们有支付能力收入的比重增加。（2）房价上涨增加了人们的储蓄意愿。由于购房金额大，对于普通家庭而言，即使贷款购房，也需要增加储蓄来支付首付。同时，在月收入中还要拿出一部分用来偿还住房贷款、支付教育费用和其他预防性需求支出。住房消费增加，实质降低了人们的可支配收入，即使CPI持续增长，人们也不得不储蓄资金。（3）房价上涨速度快于人均GDP的增加，使消费上的挤出效应更加明显。数据显示，2004年到2009年，全国大部分城市住房均价增速加快，其中北京的累计涨幅达到163%，而同期GDP、人均GDP等指标涨

8、幅均不及90%，仅有居民储蓄存款累计增长110%；类似的还有上海、广州等地，人均GDP和可支配收入增幅均赶不上房价的增幅。众所周知，消费是带动经济增长的一大动力，住房需求对居民消费的挤压，也会对国民经济增长产生“挤出效应”。　　三、房地产行业在商品流通领域的挤出效应　　商品流通领域的资金变化类似于制造业，资金追求利润