浅析欠发达地区工业用地供应存在问题及对策

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1、浅析欠发达地区工业用地供应存在问题及对策研究目的：通过典型地区调研，总结欠发达地区工业用地供应存在主要问题，提出相关对策。研究方法：比较分析法和实地调查法。研究结果：调查区域工业用地供应存在的共通问题(1)传统供地模式极易造成土地出让后期闲置浪费;(2)中小型企业用地需求旺盛却未形成区别于大工业用地项目的供地保障机制，工业用地结构性短缺;(3)闲置、低效工业用地退出机制不健全。研究结论：实行工业用地弹性出让年期制度是前提，健全工业技术用地退出机制是关键，明确相关配套制度是保障。引言我国土地资源配置的市场化改革进程中，工业用地与其他经营性用地的配置

2、方式都经历了“行政划拨——协议出让——招拍挂出让”的转变过程。但与商业、住宅用地相比，我国工业用地市场化水平一直处于相对滞后的状态。随着经济换挡，就工业用地供应，尤其对于经济欠发达地区，工业用地供应处于招商引资的被动阶段，如何在保经济的前提下，有效解决工业用地闲置、低效利用，打击工业用地圈地、囤地，对工业用地集约节约利用显得尤为关键。本文通过实地调研江西省九江市武宁县、瑞昌市工业用地利用情况，对两地区工业用地供应存在的问题进行比较、分析和总结，提出欠发达地区工业用地供应相关对策和建议。1.研究区概况武宁县位于江西省西北部，北纬28°53′～29°

3、35′，东经114°29′～115°27′，距省会南昌130公里。2015年全县完成地区生产总值97亿元，年均增长11.5%;财政总收入17.4亿元;全社会固定资产投资132亿元;工业主营业务收入305.2亿元;工业利税总额40.5亿元。瑞昌市地处江西省北部，长江中游南岸，是长江入赣第一个县(市)，拥有良好的长江深水岸线19.5公里。2015年全县完成地区生产总值153亿元，年均增长10.2%;财政总收入26.8亿元;全社会固定资产投资227.3亿元;工业主营业务收入468亿元;工业增加值100.8亿元;工业利税总额52.6亿元;外贸出口3.8亿

4、美元;港口货物吞吐量达4200万吨，占九江港口总量的40%，位居九江五大港区之首，被评为“投资江西十大首选地”。2.工业用地供应基本情况2015年，由于经济下行，武宁县新增工业用地量下降明显。由年均供应40宗工业用地下降至10宗，且为招商引资，当地政府对工业用地进行隐形地价补贴。武宁工业园共194宗工业用地，入驻企业约250家，其中租赁他人厂房企业40余家，占总企业数近1/5;园区内存活10年的企业约100家，占园区企业总数不到50%，存活15年企业近20家，占8%。由于承接上海等东部地区产业转移，瑞昌市凭借其港口优势，经济下行背景下新增工业用地

5、量仍保持高位增长。瑞昌经济开发区近城区，招工易，运输成本低，工业基础好，小微企业排队入驻却无地可供;且部分老企业产业升级、扩产能也无地可扩。园区供地企业101家，入驻企业138家，租赁厂房企业37家，占比26.81%。园区内5年内停产或产业转移约30家。3.存在问题武宁县工业用地供应主要存在以下三个问题：①工业用地供应价格低。由于武宁县政府进行隐形地价补贴导致工业用地价格远低于市场价，甚至低于工业用地成本价，不利于土地市场健康发展;②供地模式问题。工业用地的供给均倾向于大块供地，从而减少对道路等基础设施投资。但各产业项目用地需求不一，企业超负荷买

6、地，导致企业购地成本大。一旦产品一时滞销或销售资金超期回流，容易造成资金周转困难，企业的建设与生产活动就会大受影响，引发工业土地闲置或土地空闲;同时，园区内租房办厂企业多，用地需求旺盛，但由于小微企业单位用地量较小，且较难出资购买与自身发展规模极不相符的规模地块，小微企业取地困难;③闲置土地收回困难。武宁县虽已处置闲置土地20多宗，但仍存在未处置、难处置的闲置低效土地。闲置土地收回主要难在：一方面，闲置土地地上建(构)筑物补偿情形复杂，补偿标准难以达成共识;另一方面，破产、停产企业土地证抵押在银行，而企业地块大多面积大，厂房投资大，难有新的买家托

7、底。尤其不同行业对于厂房建设标准，设备工艺要求均不相同，新买家与其花重金回购僵尸企业，不如新购地建厂房。瑞昌市工业用地利用存在以下三个问题：①典型的企业用地紧张和土地利用低效并存。一方面，许多小微企业争相入园，或部分成长型企业急需扩产扩地，用地需求旺盛;另一方面，园区内部分产能过剩行业(如纺织)企业进行重组兼并，抱团取暖，有意倒腾土地，同时园区内较多企业用地低效。园区内高位的用地需求与低效的土地利用并存，急需高效、经济的政策引导工业用地置换流转，形成良性工业用地退出机制;②“先土地后项目”的模式不利于土地有效配置。园区长期以来一直实行“先土地后项

8、目”供地模式，即根据土地出让方案确定供给地块的。虽然按行业代码、地区分类，对工业用地设定了规划控制指标，但不一定符合具体项目用地的需求，