关于房地产财务管理问题对策的探讨

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1、关于房地产财务管理问题对策的探讨自住房制度改革以来，房地产业已成为我国国民经济的重要支柱。房地产业是一个综合性的产业，集建筑、装修、建材与服务业为一体，其行业发展状况对国民经济形势有着重大的影响。作为一个牵涉众多行业和大量资金的重要产业，房地产企业的财务管理工作显得更为重要。只有有效开展房地产企业财务管理工作，做到会计信息的相关与可靠、资金筹集与投资科学合理，才能更好地保证房地产企业的节流增效和良性运转，才能更好地促进房地产也健康规范发展。　　房地产企业的经营特征　　一、占用资金多，回收期长。房

2、地产开发项目是个系统工程，牵涉到土地征用、规划设计、工程施工等众多环节，一个开发项目动辄运作好几年。在这个过程中，需要动用大量资金，投入大量人力物力。大量的资金都会被项目开发占用，资金密集程度高。　　二、房地产商品流动性不强。作为一种商品，房产也具有一般商品具有的特征。但房产更是一种特殊的商品。这种商品具有明显的地域性。一经生产，其物理位置就完全固定下来，不可能变换，也不能被搬动转移。与此同时，由于其本是一种资金密集型商品，其周转流动能力也比一般商品差。房产的这些特性使其和一般商品的生产、流通、

3、销售有很大不同。　　三、房地产业自有资金低、负债率高，财务风险大。由于房地产业开发周期长、投入的资金多、周转能力不强、风险高，一般房地产企业单靠自有资金难以顺畅进行房地产项目开发，对金融机构贷款的依赖程度很高。房地产企业需要通过向银行申请贷款、房产预售才能维持业务资金的周转，才能保障项目的如期进行，从而减轻资金压力。但是这种项目运作方式财务风险大。　　房地产企业财务管理面临的主要问题　　一、对可行性论证的重视程度不够。房地产产业有别于其它行业，其种种特征决定了可行性论证对该行业有着更重大的意义。

4、房地产行业的可行性论证涉及到多个环节和多个步骤，本身是较为复杂的。当下的情况是，不少企业重视工程决算而忽视可行性论证，将对项目的权衡局限在很狭小的视野下，缺乏战略眼光和细致全面的分析。这就导致一些企业的工程规划更多地依靠主观判断而不是客观分析，更多地依靠零碎的计算而缺乏整体的分析。　　二、企业对下属各项目的统一管理水平不高，缺乏统一调度。由于房地产企业的业务开发以各个项目为中心，客观上形成了以各个项目为核算单位的财务数据。目前一些房地产开发企业缺乏明确的财务授权制度，导致下属的各二级开发项目公司

5、各自为政。而总公司难以有效地对各个项目进行统一管理，财务数据和开支都是分散进行，存在失控和偏离预算的隐患。　　三、负债率很高，财务风险较大。近来年，我国房地产企业的平均速动比率一直低于100%，且有进一步下降的趋势。据统计，中国上市公司的平均资产负债率大约在50%左右，而已经公布年报的67家房企的平均资产负债率大约在73%左右，有的更接近80%。随着宏观调控政策的实施，信贷紧缩，上市房企再融资难度进一步加大。房地产企业的压力明显增大，一些房地产企业存在大量的存货积压，财务风险加大。　　四、成本管

6、理不够细化，线条过粗。在市场行情较好，宏观政策环境较为宽松的情况下，粗线条的成本管理和成本核算也无大的问题。但是在政府的宏观调控政策力度加大的情况下，对成本的粗线条管理就会带来一些问题，直接侵蚀房地产企业的利润。这就是目前房地产企业普遍存在的一大问题。它们在项目开发过程中，只注重工程施工的造价控制，忽视了工程开工前的投资决策阶段对造价的控制，忽视了在设计阶段用工程造价管理进行设计，工程造价管理的各个阶段相互脱节，没有建立完善细致的工程成本管理体系。　　五、房地产企业对财务管理重视不够，财务人员水

7、平有限。在日益激烈的竞争环境下，房地产企业的财务管理显得有些落后。一方面房地产企业管理层对财务管理的重视程度不够，没有把财务管理提升到战略高度，对财务管理的要求并不高。另一方面房地产企业财务人员的业务素质显得不足，不能顺应形势的发展变化，财务人员素质迫切需要通过培训等手段加以提高。这些问题的存在，极大地阻碍了房地产企业财务管理水平的提高，成为制约企业节流增效的瓶颈。　　优化房地产企业财务管理的措施　　一、提高项目可行性论证的地位和水平。房地产企业要改变以往忽视可行性论证的习惯，加强对可行性论证的

8、重视程度。要在各个项目中扎实进行可行性论证，从战略和细节等方面对项目的盈亏、前景进行全面测算和分析，同时还要在公司层面对各个项目进行总体分析，确定各个项目的轻重主次，避免仅凭主观判断就盲目接手项目的情况发生。　　二、建立统一明确的业务授权制度，实现统一的财务管理。房地产企业要建立统一明确的业务授权制度，平衡各层管理者的权力与责任，明确规定各项业务的执行程序，提高管理的规范化与科学性。要通过统一的财务管理实现对房地产开发项目全过程的资金和成本的监控，实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动