房产的盈余管理及税务筹划

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1、房产的盈余管理及税务筹划：本文分析了企业的一项重要资产——房产在各个环节进行盈余管理和税务筹划的操作空间，并对企业的相应行为作了探讨。　　关键词：房产；盈余管理；税务筹划；资金时间价值　　　　房产作为企业的一项大型资产具有价值大的特点。企业对房产进行不同的会计和税务处理通常能引起财务数据和经济利益的大规模变动，可谓牵一发而动全身。因此，企业历来都非常重视对房产的会计和税务处理，期望从中获得合法利益。　　企业持有的房地产按持有用途的不同可以分别归属于固定资产，投资陸房地产，存货。　　国际上对税务筹划

2、概念的描述存在诸多意见，本文比较倾向于国内综合观点，即税务筹划是纳税人依据所涉及的税境，在遵守税法、尊重税法的前提下，以规避涉税风险，控制或减轻税负，有利于实现企业财务目标的谋划、对策与安排。　　　　一、基于三大类房产不同流动性的调控空间　　　　固定资产以及投资陸房地产(设为第一类)属于非流动资产，存货(设为第二类)属于流动资产。企业可利用分类的灵活性决定将其持有的房产归属为第一类还是第二类。具体操作方法可以为：延迟或提前将准备自用或出租的目前作为存货的开发产品转为固定资产或投资性房地产。例如：准

3、则规定，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。如若企业希望能提高本期的流动比率，就可以延迟作出上述书面决议，使其持有的房地产在存货类反映，进而通过增加存货而提高流动比率，对其筹资产生正面作用。　　企业通过在不同的一级科目下核算房产，而固定资产和投资陸房地产属于非流动资产，存货属于流动资产，能够达到调整资产结构、改变财务指标等目的。　　　　二、基于后续支出不同处理方法的调

4、控空间　　　　对房产的后续支出的两种处理方法的相关情况如下：　　税法规定适用资本化的情况：　　1　企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除。(1)已足额提取折旧的固定资产的改建支出；(2)租入固定资产的改建支出；(3)固定资产的大修理支出；(4)其他应当作为长期待摊费用的支出。　　2　改建的固定资产，除已足额提取折旧的固定资产和租入的固定资产以外的其他固定资产，以改建过程中发生的改建支出增加计税基础。　　资本化支出发生时对资产结构无影响。由于在以后各期抵减应纳税所得额，所以抵税

5、额现值小。　　税法规定适用费用化的情况：企业的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。　　费用化支出发生时会使资产负债率和产权比率升高，股东权益比率降低。由于在当期抵减应纳税所得额，所以抵税额现值大。　　　　三、基于折旧抵税政策可选择性的调控空间　　　　对于以成本模式进行后续计量的投资性房产以及作为固定资产的房产，企业应计提折旧，可选用的折旧方法包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法等。　　由于企业选用双倍余额递减法和年数总和法等加速折旧法较之于年限平均法能加快折旧速度，从而在使用房产

6、的早期通过多抵减利润达到多抵减所得税的目的。由于资金时间价值的存在，选用加速折旧法比直线法能使抵税额具有更大的现值，从而使企业获得更多节税收益。　　根据税法的规定，在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定资产折旧，准予扣除，且应按照直线法计算折旧。但是又根据加速折旧优惠，对于由于技术进步，产品更新换代较快的固定资产和常年处于强震动、高腐蚀状态的固定资产，可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法。若企业欲在房产使用前期少交税，获得资金时间价值，则可以通过证明其房产处于强震动状态，缩短折旧年限或者采

7、取加速折旧方法。　　　　四、基于借款费用不同处理方法的调控空间　　　　1　基于资产的资本化条件对全部借款费用选择资本化或费用化　　会计准则规定，符合资本化条件的资产是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。其中相当长时间通常为1年以上(含1年)。对于企业建造的房产，可以通过延长或缩短其在“在建工程”上核算的时间，使该时间段长于或短于1年，进而将其划分为符合或不符合资本化条件的资产。这样，就可以选择是否在该项房产上堆积借款费用，达到

8、调增或调减利润的目的。　　　　2　基于开始资本化时点对部分借款费用选择资本化或费用化　　会计准则规定，借款费用允许开始资本化必须同时满足三个条件，即资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要地购建或者生产活动已经开始。企业可以对三个条件的满足状况做一定的控制，进而提前借款费用开始资本化的时点，达到调增利润、扩大资产规模的目的。　　目前会计从业者和学术界对盈余管理的理解不尽一致。有的认为其与盈余作假一样背离了财务报告的中立性原则，难以提供真实和公允