新形势下房屋租赁管理的研究

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1、新形势下房屋租赁管理的研究摘要：房屋租赁是住房流转的一种重要形式，在房地产市场中发挥着重要的作用。但目前我国房屋租赁市场管理面临很多问题尚待解决。本文旨在探讨如何解决房屋租赁管理中存在的问题并提出建议。　　关键词：房屋租赁管理问题对策建议　　　　1.新形势下房屋租赁管理面临的问题　　1.1层层转租，抬高了租价　　一些投机商利用城市繁华地段的商铺、住宅倒租、转租牟利，已是业内公开的秘密。在许多城市，经过层层转租、层层加码，一些商铺租价节节攀升，居高不下，并且还要向上一层次租户交上一笔转让费，数额从几千元至几万元、十几万元不等，有的甚至更高。　　1.2加大了社

2、会治安面控制的难度　　由于层层转租，在许多城市，出租房屋尤其是转租房已成为纳污藏垢之所。资料显示，近年来发生于城市的刑事犯罪案件，七成左右都与出租房屋有关。许多流窜作案的抢劫、贩毒、赌博等“黄、赌、毒”违法犯罪分子，都是利用转租来的房屋作为窝点和作案场所。计划生育超生人员也利用出租屋或转租屋，逃避管理。　　1.3房屋租赁税负过重　　当前过重的房屋租赁税负是相当一部分地方反映的热点问题。不少租赁当事人为了逃税而私下层层转租，规避登记管理。　　2.房屋租赁管理中滋生种种问题的根源探析　　房屋租赁过程中发生的问题直接导致房屋租价信息不真实，从而误导决策，以及承租

3、人不堪重负，追求短期效益、租赁纠纷时有发生、国家税收流失严重等不正常现象的发生。　　2.1公房租赁“暗箱操作”为层层转租提供了方便之门　　当前，国内大多数公有住宅、公有商铺都是在小圈子里搞协商出租，由少数人说了算，大多数人却不知情。由于缺乏有效监管，一些投资者往往通过各种渠道，疏通关系，低价购进、高价出让公有房屋的使用权，无形中造成国有资产的流失，也为行政权力腐败提供了温床。　　2.2市场监管工作滞后　　相当一部分地方的建设管理部门因管理工作难度大、困难多，而对当地房屋租赁市场，尤其是房屋转租市场研究不够，情况不明，监管不严，违规行为查处不力，缺乏有效的处

4、罚措施。有的城市办理房屋租赁登记备案手续繁琐，要件繁多，工作效率不高。建设、公安、工商、税务、计生等部门之间各自为政，多头管理，缺乏统一协调，不能形成合力，登记备案、租赁税率等涉房政策不能根据市场行情适时作出调整，结果是谁都在管、谁都管不好。　　2.3公房租赁有市无场　　在许多大城市，房租转租有着巨大的市场需求，但诸多政策框框却限制了转租市场，尤其是公房转租市场的健康发展。有的城市明文规定，公房转租对象只能是本地人。有的单位自管公房甚至不允许转租或转让。有的地方规定，公房转租需向有关主管部门缴纳一笔不菲的转让、转租收益金。有的地方关于公房能否转租仍处于争议

5、之中。上述种种限制，造成了转租市场的门槛过高和合法市场的缺失。众多需求者不得不求助于黑中介或“黑市”，地下转租市场由此伺机大肆泛滥。　　2.4法规建设滞后　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，各地虽然都出台了一批房屋租赁市场管理的具体法规制度，但关于房屋转租市场管理的详细规定却不多。据了解，目前大多数城市没有制定公房使用权有偿转让转租的管理规章，有的虽然制定了，但只是房管部门的内部文件或操作规程，且立法层次不高，法律效力不大。　　3.新形势下房屋租赁管理的对策建议　　3.1推行“阳光操作”，公开公平竞租　　一是要建立出租公房的储备制度。资料显示，目前

6、，我国有4万亿的行政性国有资产，其中相当一部分处于城市中心繁华地段的商铺、住宅，被各单位、各部门分散占有和使用，成为小团体牟利、创收的“小金库”。大多数公房因房主低价出租，有利可图，而竟相成为倒租、转租的主体房源和重点对象。因此，必须按照由政府授权建设管理部门（或财政国资管理部门），组建专门机构（或委托房屋租赁管理部门），接管各级、各部门的出租公房，进行统一经营管理。通过制定科学的租赁投放计划、开展市场监测、适时调剂余缺，以加强对租赁市场尤其是公房转租市场的宏观调控。二是建立公开竞租制度。各地要加快房屋租赁投标（竞标）有形市场建设，为公房出租、转租设立专门

7、场所。公房出租、转租一律进入有形市场申报登记并挂牌竞价，实行公开、公平、公正的市场竞争，接受社会监督，坚决杜绝隐形交易和场外交易。此举既可将公房出租、转租价格提高到一个较高的合理水平，让不法投机者无空可钻、无利可图，保证国有资产的保值增值，又可给更多的人以平等参与的机会，加强监督，杜绝腐败，还可减少市场上过多层次的倒租、转租牟利行为，为承租人减轻高额转让费和租价负担。私房出租、转租也可参照操作。　　3.2理顺管理体制，提供优质服务　　一是要完善管理体制。实行联合办公，统一办公地点，协调相互关系，理顺工作流程，建设、公安、工商、税务、计生等部门集中办公，“一

8、条龙”服务，坚持以人为本，缩短办件时间，提高群众满意度。二是要提供