地产项目论证阶段城市评价报告成果标准

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1、城市房地产市场评价关键指标简表一、城市市场趋势评价指标主指标预测指标（8个）施工面积/销售面积建委/房地产交易中心新开工面积/施工面积建委预售面积/批准预售面积房管局或房地产交易中心房地产开发投资额/固定资产投资额建委新增住宅用地可建面积/商品住宅新开工面积国土局商品住宅价格增幅/人均GDP增幅派生指标投资性购买所占比例（及外地人购买所占比例）房管局或房地产交易中心房价收入比派生指标次指标预测指标（6个）新建商品住宅空置率房管局租金/价格比典型楼盘抽样商品住宅价格增幅/(人均消费支出＋人均储蓄余额)增幅派生指标商品住宅价格增幅/

2、人均可支配收入增幅派生指标房地产开发企业贷款余额/全社会企业贷款余额城市金融运行报告个人购房信贷比城市金融运行报告二、市场趋势预测辅助定性指标辅助定性指标1产业结构特征（一、二、三产业比重）统计局2民营经济发展状况（民营经济对GDP的贡献率）统计局3房地产开发水平（知名品牌开发商的数量）定性描述4未来城市规划及重大建设项目定性描述5房地产政策导向（拆迁政策、土地政策、消费政策）定性描述6重大城市活动（奥运会、世博会等）定性描述7重大经济发展机会定性描述三、市场规模指标1城区常住人口统计局2城区人口密度公安局和统计局3人均GDP统

3、计局4商品住宅年销售量房地产交易中心5商品住宅年销售额房地产交易中心注：上表右栏代表要求的数据来源。目录一、城市市场趋势评价指标5(1)施工面积/销售面积5(2)新开工面积/施工面积5(3)预售面积/批准预售面积5(4)房地产开发投资额/固定资产投资额6(5)新增住宅用地可建面积/商品住宅新开工面积6(6)商品住宅价格增幅/人均GDP增幅6(7)投资性购买所占的比例6(8)房价收入比7(9)新建商品住宅空置率7(10)租金/价格比7(11)商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅7(12)商品住宅价格增幅/（人均消费支出＋人均储蓄余

4、额）增幅8(13)房地产开发企业贷款余额/全社会企业贷款余额8(14)个人购房信贷比8二、市场趋势预测辅助定性指标9(1)产业结构特征9(2)民营经济发展状况9(3)房地产开发水平9(4)未来城市规划及重大建设项目9(5)地方政策导向9(6)重大城市活动9(7)重大经济发展机会9三、市场规模指标9(1)城区面积9(2)常住人口9(3)人均GDP9(4)商品住宅年销售面积10(5)商品住宅年销售额10四、附件：指标定义和数据来源要求1主要通过对供给、需求以及这两者的匹配状况的分析实现对特定城市宏观市场的把握和判断。一、城市市场趋势

5、评价指标(1)施工面积/销售面积指标的意义：施工面积反映了1～2年内的期房和现房供应量；施工面积/销售面积的比值表示供求是否平衡发展，该指标的异常变化能对下一年度的价格走势起到一定预示性作用。……20032004200520062007商品住宅施工面积商品住宅销售面积施工面积/销售面积(2)新开工面积/施工面积指标的意义：该指标也称开工率，是重要的前瞻性指标。新开工面积是指在报告期内新开工建设的商品住宅建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的商品住宅面积和上期停缓建而在本期恢复施工的商品住宅面积。新开工面积，反映1~2年后预售供

6、应量和2~3年后现房供应量。施工面积反映了1～2年后现房供应量；新开工面积占施工面积比例的高低，反映了当前市场运行状况和房地产开发企业对市场的预期。该比值的异常变化，结合近年来新开工面积的增幅，可以预示下一年度施工面积/销售面积的变化趋势。……20032004200520062007商品住宅新开工面积商品住宅施工面积新开工面积/施工面积(3)预售面积/批准预售面积指标的意义：即期消费指标，反映当前商品住宅预售情况，该指标合理区域在0.8-1，在一般情况下不应大于1。……20032004200520062007商品住宅预售面积商品

7、住宅批准预售面积商品住宅预售率(4)房地产开发投资额/固定资产投资额指标的意义：此项指标是直接反映投资结构是否合理及其变化趋势的基础性指标。……20032004200520062007房地产开发投资额固定资产投资额房地产开发投资额/固定资产投资额(5)新增住宅用地可建面积/商品住宅新开工面积指标的意义：此项指标是表明一、二级市场是否协调发展的重要指标。当比值大于1时，提示开发商手中待开发土地数量增加。……20032004200520062007新增住宅用地可建面积商品住宅新开工面积比值(6)商品住宅价格增幅/人均GDP增幅指标的

8、意义：该指标可以作为工具之一判断房价是否处在正常区间内，房价上涨的空间的大小以及购房者价格承受能力的消长。一般而言，将实际利率值作为房价涨幅的下限，低于此值，房地产投资没有效益；但是房价上涨也不能过快，通常情况下，房价的涨幅应与GDP的增幅或收入的增幅相接近。…