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1、我国物业税启动有关问题的探讨：近年来随着我国经济的不断发展，固定资产投资出现了大幅增长，与之相应的，房地产业有了长足的发展。但是由于房地产业税制的混乱，导致我国房地产税不能很好的发挥税收的调节作用，无法遏制房价的迅速上涨，以致在全国范围内普遍出现了购房难的现象。为了更好地的促进我国经济的发展，中央有开征物业税以调节房地产产业的意向，本文就开征物业税的优势与缺陷进行了一些探索。关键词：物业税房地产税改革：F293.3：A：1673-0992（2010）5（）-0000-02近年来，我国房地产业迅猛发展，不仅有效地带动了国民经济的快速增长
2、，而且迅速改善了居民的生活条件，但是也存在着房价偏高，供应结构不够合理，房地产持续过热等问题。年初国家房地产业宏观政策密集出台，强调房地产调控，关注住房保障，特别是低收入家庭的住房保障问题。2010年房地产仍将是社会关注的焦点之一。因此，对房地产业进行系统的研究，对完善我国房地产市场体系和住房保障体系，保证房地产业的健康方面具有重要的现实意义。为了解决房地产自身发展中存在的问题，以及抑制经济发展过热的问题，开征物业税是未来我国房地产税制改革的可行方向之一。一、物业税的内涵物业税是一种财产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或
3、所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市值的升高而提高。国外对物业税的征收比较普遍，比如加拿大、荷兰、美国等，都对私人所有的房屋、土地进行财产税的征收。由于我国土地的法律性质属于国家所有、集体所有，并且长期以来实行城镇住房的福利分房制度，因此，对物业税一词，国民相当陌生。但是随着住房制度改革的深入，商品房市场的发展与完善，房屋已经成为个人所有的财产，物业税的开征也已具备基本的条件。二、目前我国具有物业税性质的各税种中存在的问题(一)计税依据不合理,不符合财产税的本质特征目前,我国房地产税种的计税依据不能正确反映财产的现
4、有价值,不能反映土地的级差收益和土地、房产的时间价值,不能随着经济的发展、房地产的增值而相应增加税收收入,也就不能很好地发挥其调节经济的作用。如房产税按照房产原值扣除一定比例作为计税依据不够合理,因为随着时间的推移,房产的账面价值会随着折旧的提取而逐渐减少,最后几近为零。这种计税方法,没有顾及房屋后期的升值因素,与房屋的市场价值相差很大,使得房产税收入无法随着房地产的增值而相应增加。在市场经济下,任何土地、房产都有一个时间价值,市场机制越完善,这个价值就越容易体现,越容易得到认可。（二）我国房地产税占地方财政收入的比重明显偏低由于房地
5、产税具有税源分散广泛、区域性强等特点，地方政府易于做到对本地区的税源严格监控，一般都将房地产税作为地方税收的主体税种。我国现有的房地产税收包括房产税、城市房地产税(外资)和城镇土地使用税,作为地方性税种,收入规模偏小,不能满足地方财政的需要。在成熟市场经济国家,不动产税是属于地方政府管理的,一般都是地方政府的财源支柱,所占比重在40%以上,高的可达到60%70%,如美国的不动产税大体上占全国财政收入的50%80%,并且非常稳定。而我国房地产税开征以来规模一直偏小,据2009年国家税务总局税收统计,房地产税仅占全部税收收入的1.35%①
6、。（三）房地产现行税费项目繁多,重复征收现象严重目前,房地产行业链条中涉及大量税费,既有税务机关在房地产取得、保有、转让环节征收的营业税、城建税、契税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税等税种;又有土地管理部门收取的土地出让金等费用。项目繁多的税费计征复杂,且负担不合理。同时,不同阶段和环节的税费负担也很不公平。房地产税费主要集中在增量方面,即在房地产的开发流通阶段设置了土地出让金、土地使用税、土地开发费等大额税种,其所实行的批租制土地使用制度使得房产所有者在购入房地产时,其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费，而在房
7、地产保有期间涉及的税种非常少,且免税范围极大。这种的局面,一方面,相当于给了土地保有者以无息贷款,导致了土地利用的低效率;另一方面,造成国家无法对房地产保有期间的自然增值部分参与分配,导致财政收入的流失，实际上是将后4070年的土地收益一次性收取,是本届政府花后届政府的钱,是寅吃卯粮搞建设,其后果必然导致土地的滥用。(四)房地产投资过热,房价居高不下从商品房的销售来看，现今房地产市场已发展到投资性的购房行为逐渐替代了消费性的购房行为。一些城市的居民购买房产不是为了生活消费,而是为了进行投资。炒楼团的出现扰乱了市场供求信息,导致楼价非理
8、性上涨。这一方面造成了当前房屋空置率较高,而另一方面房价居高不下,影响了中低收入者住房问题的解决。三、开征物业税对我国国民经济将产生有利影响(一)开征物业税是健全财产税体系,规范财产税制度的需要包括物业税在内的财产税,是
