如何成为奇迹开拓者

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1、万达如何成为奇迹的开拓者？　　2011年，万达集团携33座万达广场震撼全中国，铸就了中国商业地产第一品牌。如果把万达比喻成乘风破浪的巨轮，却不能描绘出万达的财富传奇;如果说万达像是一座金矿，但是又不足以形容它升值的速度。从记者的角度来看，万达是东方的巨人，商业的骄子。它以品质铸就万千辉煌，以实力成就造城传说。万达没有来临时，谁会想到偏僻的锦华路能成为成都人的消费胜地?万达是这个奇迹的创造者，更是这个奇迹的开拓者。　　为什么三年前成都锦华路万达广场只用了14个月的时间就实现了满场开业?为什么万达广场能在短短的7年

2、内遍布全国，誉满天下?为什么万达广场具有如此强大的魅力，瞬间改写成都的商业格局?为什么万达在很短的时间内就能完成别的企业想都不敢想的复杂业态组合?为什么万达广场能够实现满铺开业并且基本没有培育期?成都锦华路万达广场在造就城市商业繁荣的同时，也向世人展现了代表未来方向，极有生命力、极有竞争力、极能满足消费者需求的商业模式，万达给成都带来的远远不仅是一座广场，更是全新的商业思维。　　独门武功：订单地产独步天下　　在人们惊叹万达速度、艳羡其经济效益时，恐怕很少有人仔细想过，是什么造就了这一切。万达之所以能够钓到大鱼，

3、是因为网够大、够结实，这个网就是订单地产商业模式，万达独步天下的奥秘。万达订单地产的要诀有五个方面：　　一是联合发展。万达集团和众多国际国内知名的主力店商家签订了联合发展协议。签约的主力店有两种类型，一种是无条件跟随万达，不管万达在什么地方开店都跟随万达;另一种是有选择地跟随。两种联合发展方式都签有协议，约定好双方的权利和义务。　　二是技术对接。在万达项目的设计方案出来之后，万达和各主力店都有专人负责进行技术层面的对接，如餐饮的隔油池、游泳池的降板、超市的荷载等内容在方案设计阶段就给予确认，尽量避免商家进场后的

4、改建，减少浪费。　　三是平均租金。万达和各主力店约定，全国城市分为两档，北京上海一档、其余城市一档，分别给出一个平均租金，不再就单个项目租金水平进行谈判，保证发展速度;而且一个项目能拿到多少租金、利润，万达在拿地之前就清清楚楚，确保投资低风险甚至零风险，所以万达商业地产的发展是又好又快。　　四是先租后建。由于有着众多联合发展伙伴，万达广场在开工前，大部分的商业面积已经确定了租户，购物中心只要开业，马上就能收到租金。而且租赁面积完全被租金面积所覆盖，没有无效面积。给哪个主力店多少面积，有多少公共区域，交通如何组织

5、，都十分明确。　　五是满场开业。万达每个广场都可以做到所有大小商家同一时间开业，这一点说来容易做来难。一般大的商业中心往往是逐家逐户开，很难凑到一块。而万达商业地产有着强大的品牌影响力和招商能力，才能使得众多商家听从统一安排，进而步调一致，统一行动。　　模式秘籍：只租不售持续旺场　　商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资，卖商铺绝不是商业地产，只租不售是商业地产可持续发展的前提，也是万达花巨额学费学到的一个真理。万达进入商业地产领域的头两年，也是靠销售商铺来收回投资，结果留下很多后患，经过了两三年的培育期

6、后才走出了困境。因为商铺在销售之后，再进行商业规划，一是无法保证经营的整体性，二是无法保证经营的有效性和可持续，必然带来许多纠纷和麻烦。　　管理秘籍：产业链条日臻完善　　万达以发展城市综合体为己任，潜心深造，形成了国内少有的完整产业链。在前期规划设计方面，万达拥有商业规划研究院，无论是商业中心还是五星级酒店，从结构、机电、立面到装修全部能独立完成设计。中期的开发建设是万达的起家本领，也是万达的强项，其中最独特的是万达的成本、销售、租金决策文件。万达在开工之前就会制定出三套涉及二十几个子项的控制性决策文件，做到先

7、算后干。迄今为止，万达做过大大小小上百个项目，没有一个项目超决策成本，显示出超强的决策预算能力和成本控制能力。在租金方面，万达所有的主力店、中小店铺的租金预测都要形成决策文件，充分体现出万达集团的“专业化、高水准”。在后期运营管理方面，万达拥有跨区域的商业管理公司，拥有一支3000人的专业化水平很高的队伍，管理着几百万平方米的商业物业，连续三年的租金收缴率都在98%以上。　　运营秘籍：合作伙伴唇齿相依　　一是紧密型合作伙伴。万达已与7家不同业态的主力店成为“紧密型合作伙伴”，他们就像和万达签订生死契约一样，万达

8、去哪里他们就必须跟到哪里，不去就会遭罚则处罚。二是战略合作伙伴。万达的战略合作伙伴有30多家，都是国际和国内的知名公司，也都签了合作协议，但是他们有选择权，万达的项目他们可以来也可以不来。但是双方有约定，万达发给他们项目信息后，在规定时间内他们要决定是否进入，然后万达才会根据他们的需求进行规划设计，双方认可之后再签一个具有法律效力的文件，相当于下订单。三是一批战略合作中小店铺连锁企业，