城市房屋拆迁补偿安置课件

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1、土地、房屋拆迁补偿安置2008-8-11主讲人：王寒梅2007年10月10日，胡润百富榜公布，今年上市的广东房地产开发商碧桂园大股东杨惠妍以1300亿元位居第一。榜单还显示，前10名富豪中，有4位专门从事房地产，另有4位的主要业务之一是房地产。在前100名富豪中，有28位专门从事房地产行业，涉及房地产行业的有43位，接近半壁江山。其中，专门从事房地产行业的富豪们拥有的财富总值为6310亿元。城市房屋拆迁(拆迁政策的历史沿革)与我国城市土地与房屋政策的变革相对应，我国的城市房屋拆迁政策大体经历了三个阶段：第一阶段：1990年以前，国家没有对房屋拆迁出台相关的法规及政策。国务院

2、颁布了《城市私有房屋管理办法》，对于私有房屋，按当时的物价状况以房屋的残值价格进行补偿。第二阶段：即1990年至2001年我国城市化进程明显加快，出现了大量房屋拆迁。1991年国务院颁布了《城市房屋拆迁管理条例》为适应土地和房地产使用制度的改革，国家土地局1992年认证了首批土地估价师，开始了城市土地定级和估价工作，1993年5月建设部、人事部认证公布了首批房地产估价师。1999年各地停止了实物福利性分房，实行货币工资性住房制度，对此各地为调整住房结构，改善居住环境，纷纷实施旧城改造工程，出现了拆迁高潮。在拆迁补偿过程中实行“拆一补一”。第三阶段：即2001年至今2001年

3、6月，国务院颁布了新的《城市房屋拆迁条例》，将“货币补偿”作为主要的补偿方式，货币补偿的金额“以房地产市场评估价格确定”。2003年12月1日，建设部颁布了《城市房屋拆迁估价指导意见》，对城市房屋拆迁估价的概念界定为：拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素。〔城市房屋拆迁的概念〕定义：城市房屋拆迁，是指拆迁人根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人（被拆迁人）进行补偿或安置的行为。基本规范：国务院《城市房屋拆迁管理条例》（1991年

4、3月22日颁布，2001年6月修改，并于2001年11月1日正式实施）适用范围城市房屋拆迁〔城市房屋拆迁的种类〕1．市政动迁和社会动迁这是以建设投资不同的资金来源为标准所作的分类。市政动迁是城市人民政府基于基础设施建设需要而发生的房屋拆迁行为。社会动迁是机关、团体、企业事业单位基于基本建设用地需要而发生的房屋拆迁行为。2．征地拆迁和非征地拆迁这是以土地权属的不同为标准所作的分类。征地拆迁是建设单位在征用集体所有的土地时而发生的房屋拆迁行为。非征地拆迁是建设单位在国有土地上发生的房屋拆迁行为。3．统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁这是以拆迁主体的不同为标准所作的分类。统一拆迁由当地

5、人民政府组织。自行拆过由建设用地单位统一组织。委托拆迁由建设用地单位（拆迁人）委托取得房屋拆迁资格证书的单位（被委托人）进行。城市房屋拆迁一、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序（一）相关主体拆迁管理人：建设行政主管部门拆迁人：取得城市房屋拆迁许可证的单位被拆迁人：被拆迁房屋的所有人与被拆迁房屋相关的其他主体：使用权人和抵押权人拆迁单位：自行拆迁委托拆迁城市房屋拆迁城市房屋拆迁一、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序（一）房屋拆迁程序确定拆迁计划和方案申领《房屋拆迁许可证》拆迁公告签订拆迁协议实施拆迁城市房屋拆迁申请拆迁许可证应提供：1．建设项目批准文件2．建设用地规划许可证3．国有土

6、地使用权批准文件4．拆迁计划和拆迁方案5．拆迁补偿安置资金证明县以上人民政府房屋拆迁主管部门收到申请之日起30日内审查批准发放拆迁许可证公布房屋拆迁公告：拆迁人、拆迁范围、拆迁期限拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议实施拆迁城市房屋拆迁二、城市房屋拆迁补偿与安置（一）拆迁补偿补偿对象：被拆除房屋及其附属物的所有权人补偿范围：合法建筑(包括附属物和未过批准期限的临时建筑)补偿方式：货币补偿和房屋产权调换补偿标准：遵循等价有偿的基本原则，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。城市房屋拆迁公民法人二、城市房屋拆迁补偿与安置城市房屋拆迁特殊情况的拆迁

7、补偿、安置：1、拆除公益事业用房2、拆除产权不明确房屋3、拆除设有抵押权的房屋4、拆除代管城市房屋二、城市房屋拆迁补偿与安置（二）拆迁安置安置的对象：被拆房屋的使用权人拆迁安置地点：原地安置和异地安置城市房屋拆迁根据新的《城市房屋拆迁管理条例》，现在拆迁安置已不完全是拆迁人的法定义务了，只有当被拆迁人选择产权调换时才可能存在安置问题。二、城市房屋拆迁补偿与安置（三）实践中对补偿安置资金的监管货币补偿逐渐成为主导方式对补偿货币的监管城市房屋拆迁房屋拆迁管理部门拆迁人金融机构城市拆迁是当今各级政府非常关注的工作，国家及