房地产企业资金风险分析以及控制问题的研究

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1、房地产企业资金风险分析以及控制问题的研究中铁建工集团北京市100160【摘要】随着房地产行业的迅速发展，在发展的同时，也必然会出现各种各样的问题，其中房地产企业资金风险是最常见也是最急需要解决的问题,因为资金是房地产企业实现可持续发展的命脉。一旦房地产企业出现资金风险,不能对其进行有效的控制，那么后果将不堪设想。木文首先对房地产企业资金管理的重要性进行了分析，接着对房地产企业资金管理存在的风险以及相应的控制措施进行了相应的探讨。【关键词】房地产企业、资金风险、控制措施!/•■、—、刖目目前，我国房地产行业的发展己经越来越快速，人们对其质量要求也越来越高，这样使得了房地产管理过程中的压力逐

2、渐增加。由于房地产业投资的周期长、不确定因素多，自身规模、资金的实力以及管理水平方面都具有局限性,使得一些企业在资金管理上山现了许多问题，在这样的背景之下，房地产企业只有通过优化企业资金管理才能获得牛.存之道，促使企业在激烈的市场竞争中获得长久的发展。二、房地产企业成木管理的重要性资金是企业赖以牛.存的血液和持续经营的木质保证。成木管理是企业管理的重要任务，涉及企业经营管理的各个阶段。房地产产业是典型的资木密集型行业，驾驭资木顺畅与否决定了每个企业在行业中的生存地位。建立和维护资金的长期周转，杜绝资金链断裂是房地产企业资金管理的首要目标。房地产开发项目成木高、投资额度大、资金周转周期长的

3、特点对企业的成木管理提出了更高的要求，资金循环的环节出现问题将直接引发财务危机。因此，成木管理直接关系到企业的可持续发展。三、做好设计阶段的成木管理与投资控制坚持限额设计。建设项B设计的节约是最大的投资节约，设计确定工程建安成本，预算、结算只能计量而并不能改变工程建安成本。因此房地产企业的工程建安成本控制要以设计阶段为重点，这是最直接、冇效控制建设项0投资的根本所在。首先应选择综合素质高的优秀设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性。应组织对设计方案进行经济评估，在保证工程建安成本不变的情况下提高功能，或在建安成本支出相对增加的基础上，大大增强工程的有关功能，从而提升设计质量，将功

4、能和造价有机结合起来。在符合功能条件的基础上，减少成本支出。其次，需加大对图纸进行审核的力度。号召企业有关部门认真地对工程图进行审核，对设计方提出相应的意见建议，防止返工，导致出现资金浪费的情况。四、事中成本控制主要是指从施工招标直至项0建设完成阶段的成本控制，包括施工招标阶段、施工阶段的成本控制。1、招标过程中的成本控制这个环节成本控制的要点主要是承包单位的选择、招标文件的编制、评标、定标和施工合同签订。(1)确定合理招标范围，采用总价包干形式，有利于造价的控制。应重视招标范围的确定。确定招标范围是招标活动中较为复杂的一项工作，应当综合考虑招标项目的专业要求、管理要求、对工程投资的影响

5、、各分项工程的衔接、专业分包项0、甲供材料设备等因素，权衡利弊，科学合理地确定招标范围，减少交叉、重复工作。(2)最大程度上选用信用情况比较好、施工时间短、技术力量雄厚、建设质量比较好、造价切合实际的施工企业。所以，要加大对投标者项0管理层的多方位深层次考察的力度，从而从中选择能力比较高的人以及项0管理层进行竞标，保证项目质量。如果条件允许，最大程度地建立长期合作关系。(3)确定切合实际的低价中标，防止投标方出现不能覆盖成本的恶性竞标行为。唯有对投标企业进行全面深入的了解，并在相互信任的基础上，方可实施低价中标方案，在中标的基础上，不可再进行压价。原因是，从长期角度来看，低价中标对管理、

6、造价等方面的控制，都会产生负面影响。(1)对承包协议进行签署过程中，需充分考虑建筑领域的实际情况，以及相关规范，对施工过程也许会出现的职责模糊、扯皮、对造价产生不利影响等事项做好提前谋划，从而对双方履行合同提供强有力的保障。(2)在完成风险评估的基础上，拟定工程担保等方面的控制性方案，从而让风险进行合理的转移与分散，奋效规避风险，这是对工程造价进行控制的切实可行的一种方法。(3)材料设备采购分3种方式：甲供、乙供、甲定乙供，应综合考虑供方的内部和外部条件以及资金、质量、管理、技术条件，并非甲供材越多越好。应尽可能地争取采取战略采购方式，既可以降低成本、提升效率、统-品牌、保证品质，冋时提

7、升了企业的品牌影响力。2、施工过程中的成本控制在施工过程中，因为处于设计阶段之后，工程量己经确定，同吋招标己结合，并签署了相关承包协议。从相关统计数据可知，施工阶段对工程造价产生的影响比较低，占总工程造价不到1/10的比例。不过，在此过程中，会投入额度不菲的建设经费，出现浪费投资的概率比较高。综上所述，对施工阶段的成本进行控制吋，一个最为关键的事项是，对设计变更、现场签证、供货等进行动态式管理，从而避免出现投资浪费的行为。(1)进一