左岸公园物业服务方案

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1、左岸公园物业服务方案目录第一节房屋建筑物及配套设施、设备的维护与管理…………1第二节安全服务…………………………………………………34第三节保洁服务…………………………………………………38第四节管理目标………………………………………………….43第五节管理设想…………………………………………………44第一节房屋建筑物及配套设施、设备的维护与管理唐山市左岸公园物业是主要由4栋小高层、6栋多层及3套别墅组成的综合性小区，因环境设计而确定了业主要求较高的居住品味，为此业主的安全保障及居住环境、机电设施设备的管理十分重要。我公司根据项目物业管理费用较低的实际情况，将严

2、格按照“安全、可靠、优质、经济”的管理方针，贯彻执行ISO9001·2000质量管理体系，对社区安全、环境美化及各类机电设施设备将严格执行我公司提倡的“东方管家”管理模式实施管理，同时对设备进行高质高效的定期维护保养，对各分包单位进行全方位的质量监督和管理，严格按照各类应急处理方案处理机电设施设备的突发事故。运用各种科学手段，最大程度地实现节能降耗，创造良好的经济效益和社会效益，为客户提供一个安全、舒适的高品味工作和生活空间。一、基本管理模式因本项目距离北京较近，完全借助公司资源在本项目建筑物及楼宇配套设施、设备的运行维护管理上，我们将建立三级保障机制确保高效低

3、耗运营。第一级，项目自身保障机制。由项目上员工来完成各项建筑物和设备、设施的运行和日常维护；第二级，北京区域公司保障机制。本级保障机制主要协调和处理可能出现的常规问题，并通过调集和整合以及本公司的专业公司的力量，解决和处理可能出现和存在故障或隐患。并负责完成中级以下维保工作。第三级，集团公司保障机制。本级保障机制将从更大范围内调集和整合本公司资源以及社会资源，解决和处理较为重大的技术难题。确保左岸公园各项建筑物和配套设施的正常运行和其设计功能的实现。二、人力资源与制度保障基于左岸公园面积约近6万平方米，仅针对物业的小修和物管条例约定的物业其他服务，中修和大修根据

4、实际情况需求进行。为确保各项系统的正常运行，我们将对口配备房屋维修养护人员，实现区域垂直领导，项目经理负责制的管理体系。具体操作上：●引入ISO9001质量保证体系，进行规范化管理。●明确岗位职责，按岗位制定职责，做到责任、程序、标准三落实。●建立考核机制。●建立激励机制。●制定紧急预案。1、管理制度（前期顾问在此不再阐述）（1）接管验收制度。设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的一个重要过程。搞好设备验收工作，对以后的管理和使用有着重要的意义。设备接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且还包括对维修后房屋设备的验收，以及委托加工或购置的更新设备开箱

5、验收。房屋设备的第一次验收为初验，对发现的问题应商定解决意见并确定复验时间，对经复验仍不合格的应限定解决期限。对设备的缺陷及不影响使用的问题可作为遗留问题签订协议保修或赔款补偿。这类协议必须是设备能用、不致出现重大问题时方可签订。验收后的验收单与协议等文件应保存好。（2）预防性计划维修保养制度。计划维修保养制度是指为防止意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组织措施和技术措施。主要包括：①确定维修及保养工作的类别和内容，具体包括：三级保养内容；日常维修及大修理的内容。②设备维修、保养的标准与要求。③开展预防计划维修保养工作的实施与监督。各设

6、备维修保养部门每年根据设备维修保养工作的内容和要求，研制预防性维修保养计划，并分期分项下达给维修人员、使用人员实施，并进行监督和检查。④大修理计划根据公司设备管理和维修合一的体制，应采取大修集中、维修分散的组织形式。进行计划维修保养的次序和期限是根据设备的作用、特点、规格与使用条件决定的。实行计划性维修保养制度可以使房屋设备保持正常的工作能力，防止设备在使用过程中发生不应有的磨损、老化、腐蚀等现象，充分发挥设备潜力和使用效益，正确掌握设备状况，提高设备运行效率；实行预防性维修保养制度，可以延长设备的修理间隔期，降低修理成本，提高维修质量；实行预防性维修保养制度，

7、还可以保证房屋设备的安全运行，也是延长设备使用寿命、树立物业管理企业良好形象的保证。（3）值班制度。建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除故障，从而保证设备安全、正常操作运行，其具体内容如下：①值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交待离岗时间及去向。②根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注意所管设备的运行情况并按规定做好有关记录。③如发生设备故障，而当班人一时不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。④调度值班人员接到报修通知后，应及时通知有关班组，安排人员前往维修。⑤所有值班岗位都必须安排人员值班，且

8、要到岗到位。如需调班，必