2012年年末伊宁市房产市调报告课件

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1、2012年年末伊宁市房产市调报告2012年伊宁市楼盘分布图2012年伊宁市物业类型与分布情况2012年伊宁市各版块各项目销售情况2012年伊宁市各版块项目销售均价图2012年伊宁市城南区域在售项目销售情况潜在项目：伊和北岸城南版块可售房源面积剩余总量约3万㎡2012年伊宁市城南区域项目销售均价图此片区为城市新城区，伊宁市委、政府及州直28家单位坐落于此，以高层为主，地段价值凸显，道路通达，生活配套齐，紧邻经济合作区和大型生态公园。城南片区2012年伊宁市城中区域在售项目销售情况潜在项目：1亚欧国际、2西桥名都、3天成公寓、4金融大厦、5报业大厦、6公路管理局综合大楼、7伊犁国际大巴

2、扎、8幸福花园。城中版块可售房源面积剩余总量约3万㎡2012年伊宁市城中区域项目销售均价图此片区为城中央最佳片区，主要推多层和部分高层，多层去化较快，配套设施完善，现此片区开始进入多层向高层转型阶段，多层已成为稀缺产品，部分项目主要由商业+写字间+住宅为一体的综合楼的物业形态。城中片区2012年伊宁市开发区在售项目销售情况潜在项目：1中杰新城、2白桦国际商务C座、3金屋紫都城、4、福安西城国际、5森怡翡翠城。开发区版块可售房源面积剩余总量约2.7万㎡开发区片区2012年伊宁市开发区项目销售均价图此片区整体道路通达，生活配套齐全，将开建的中心广场、博物馆、民俗活动中心等配套提升了区域价值

3、，区域开发量大，竞争压力大。东方环宇集团香水湾项目在该区域中的产品差异与营销手段成为市场引领者，赢得了好口碑。2012年伊宁市城北区域在售项目销售情况潜在项目：1西拓国际、2八达赛里斯广场、3西部国际建材城、4温州国际大厦、5新发地国际广场三期城北版块可售房源面积剩余总量约6万㎡2012年伊宁市城北区域项目销售均价图此片区主要以火车站为中心的新型经济商业圈，是市区未来的文化窗口，最具发展潜力，已成为经济价值的财富区域，交通便利，此片区以投资客为主，发展迅猛。新项目西拓已开始预售。城北片区2012年伊宁市城东区域在售项目销售情况此片区属于老城改造，是通往东五县的主要要道，周边交通便利，人

4、流量较集中，恒大地产和绿城房产这两大全国知名的大型民居开发商的进驻，对于提升城市功能，促进高度房产的开发及其有利。潜在项目：1恒大绿洲、2锦华家园、3赛海尔兴光乐园小区2012年伊宁市在售项目销售情况均价比对图示2012年伊宁市多层项目销售均价图（元/㎡)2012年伊宁市高层项目销售均价图（元/㎡)注意：项目仁和宁远郡产品为9+1F、11+1F电梯洋房（框架结构）。项目光明伊和花园高层一层可以自住也可以做商铺（纯剪力墙结构）。项目新发地国际广场产品类型为酒店式公寓（框架结构）。2012年伊宁市在售项目销售情况均价比对2012年伊宁市在售项目销售情况均价比对2012年伊宁市各项目购置

5、客源分析2012年伊宁市各项目购置客源分析2012年伊宁市多层项目户型配比分析2012年伊宁市多层项目户型配比分析2012年关于商业地产在伊宁市发展的回顾和展望我本人认为商业地产在一个城市的发展轨迹受制于区域经济的发展，并与当地商业运营操作模式息息相关。伊宁市的商业地产自2000年以来，大致经历了、或正在经历、或正在进入以下这些阶段。1、第一阶段：尝试转型，整合升级，以失败告终。随着上世纪90年代尾伊宁市本土动荡的社会局势趋于缓和，经济层面得到一定恢复；2000年初始，为了加快城市建设的步伐，使城市呈现出一片欣欣向荣的局面，加上受国内各大城市商业模式发展趋势大潮的刺激，和乌市众多商业运

6、营模式升级的直接影响，伊宁市的商业地产建设超前于伊宁市的商业发展需求，进入一个从零散商业运营模式向整合商业运营模式，也可以称之为从一代商业模式直接向第三代商业模式迈进。其中第一个试点项目就是营建房产的【阳光时代广场】，第一次向伊宁市广大老百姓提出了商业地产永远投资，产权和使用（运营）权永久剥离，经过营建房产多方筹集资金和多头市场营销推广，最终只是销售了一、二、三层的部分。因为营建房产自身有实力解决了项目建设的资金问题，所以营建房产虽然最后只能成为最大的产权业主，但我个人认为，正是因为他能成为最大的房东，所以即便当时该项目的销售没有达成预期的目标和目的，但却使营建房产核心管理层获取了该项

7、目在之后的运营管理掌控权，使该商业的运营模式能得以顺畅实施和达成。成，虽然刚开始运营有些艰难，但当超前的事物回归发展时间的轨迹，一切也就变得顺理成章，良性蓬勃发展。第二个试点就是铜锣湾商业广场，其中掺杂政府行为和大量的投机。但当商业市场发展需求得到质疑；当消费投资者因为质疑得不到合理引导回归冷酷等待，甚至一片否决；当开发商资金实力薄弱，投机不成回归现实，那么一切失败就变得那么自然。因为承建项目、市场推广过程中资金来源的多样化，使项目拥有太多太多