论业主大会的诉讼主体资格.doc

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1、论业主大会的诉讼主体资格一、引言我国《物权法》第75条规定了业主大会的权利内容，第78条还规定，权益受侵害的业主可以对业主大会或者业主委员会的决定提起撤销之诉。据此，业主大会或者业主委员会（以下简称业委会）可以作为被告，但原告仅限于合法权益受到前者决议的侵害的业主。然而，业主大会能否以自己的名义、为了全体业主的利益而作为原告对第三人提起诉讼，或者作为被告而对第三人的起诉进行应诉，《物权法》对此并没有做出明确的规定。可见，我国立法对于业主大会诉讼主体资格的规定尚不够完善，有待有权机关进一步明确。需要指出的是，我国《物权法》和《物业管理条例》等法律法规中均未采用业主团体的

2、概念，而是采用了业主大会的概念（业委会是其执行机构），因此，我国法上的业主大会不仅是业主共同聚会、共同议事的会议形式，而且还是一种业主的组织形式，实际上就是业主团体。这就类似于全国人民代表大会不仅仅是一种会议形式，而且还是一种组织形式，是一种国家权力机构。《物权法》第75条规定“业主可以设立业主大会”，此处立法机关使用了“设立”一词，这就说明“业主大会并不仅仅是全体业主汇集在一起参加某个会议，也不是业主之间的松散联合。业主大会是一个组织体，可以自己的名义开立工商账户，并且有自己的意思机关与执行机关，能够订立管理规约……”[1]。因此，对于我国业主大会的理解，不能仅限于

3、字面意思，其不仅表示业主的议事方式，而且还表示业主的组织即业主团体。明确了这一点，才能避免许多无谓的概念上的分歧与争论。由于实践中业主大会或者业委会为了全体业主的共同利益而参与诉讼的案件时有发生，法院必须对其诉讼主体资格做出统一的判断才能保持司法裁判标准的一致。因此，最高人民法院在2008年6月16日发布了旨在细化实施《物权法》第6章的《建筑物区分所有权法律应用问题解释（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）。《征求意见稿》第13条规定：“业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：（一）已经选举出业主委员会的，为业主委员会；（

4、二）没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利的，为业主大会或者业主。有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。”条明确规定了业主大会和业委会的诉讼主体资格，对《物权法》所未能明确规定的内容做出了较为详细的规定，虽然其具体内容还有待完善，但毕竟在一定程度上增强了物权法的可诉性。遗憾的是，最高人民法院在2009年5月14日正式公布并将于2009年10月1日起施行的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中删除了《征求意见稿》中关于业主大会诉讼主体资格的规定。因此，对于该司法解释在实施中将会遇到的一些现实问题，

5、仍有待进行深入思考。本文拟就业主大会的诉讼主体资格相关问题做一探讨，以就教于学界。二、比较法上的业主团体诉讼主体资格在大陆法系国家中，德国立法将建筑物区分所有权称为“住宅所有权”，其《住宅所有权法》中对“住宅所有权人之共同体”进行了专章规定。该住宅所有权人之共同体“虽无权利能力，且依司法判例之看法，也无不动产登记簿上的登记能力，但却具有社团之性质”[2]。德国联邦高等法院2005年的判决中和德国新《住宅所有权法典》认为“6业主团体具有部分权利能力和法律主体性，也即业主团体仅在一定的范围和领域内具有权利能力，该范围和领域即为对共有所有物进行管理的法律活动中……例如在涉及

6、有关共有物的诉讼中直接由业主团体作为法律主体参与诉讼活动”[3]。《住宅所有权法》第27条还规定，住宅所有权人可以授权管理人以全体住宅所有权人的名义提起诉讼。[4]因此德国法上业主团体虽然不具备完全的民事主体资格和独立的法律人格，但是在涉及建筑物区分所有权管理中的事项时，其具有对内和对外的诉讼主体资格。法国也针对建筑物区分所有权的问题进行了单独立法，其业主团体称为“共同所有权业主联合会”，“共同所有权人组成一个结构完整的团体，并且法律承认该团体享有法律地位(unstatutjuridique)”[5]。这种团体虽然与其他团体有所不同，但是一样具有为实现团体利益所必须的

7、各种权限，例如，“法律明确规定，共同所有权业主联合会为了保护与建筑不动产有关的权利，可以单独或者与一位或数位共同所有权人以其在法院进行诉讼”[6]。日本自昭和37年以来陆续制订了《区分所有权法》等法律，规定30人以上的业主团体“可以通过特别决议决定成为法人的宗旨，并在主要事务所的所在地进行登记取得法人资格”。[7]业主团体通过集会的决议，来选任或解任管理人，而管理人则可以“根据规约或集会决议就其职务为区分所有人之目的作为原告或被告”，[8]其后果对全体住宅所有权人发生效力。在瑞士法律上，业主团体“有时具有法人之性质，公寓以其自己之名义取得财产，同时因