房地产企业三大清算提纲

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1、【课程大纲】前言 房地产企业在企业所得税汇算、企业所得税清算及清算分配和土地增值税清算征管实践中存在哪些涉税风险？第一篇 企业所得税汇算第一章 企业所得税汇算清缴概述一、汇算清缴的主体如何判断？合伙企业如何认定其汇算主体？二、总局对2013年度企业所得税汇算清缴的总体要求是什么？总局在哪些事项上要强化对2013年度企业所得税加强后续管理？汇算清缴后税务机关对所得税哪些方面将重点检查？三、哪些企业需汇算清缴?汇算清缴的时间要求？应报送哪些资料?四、哪些企业需鉴证报告?税务机关对申报资料的审核重点在哪?五、延期申报、纳税及申报错误如何处理？汇缴申报前需完成的重要事项有哪些？六、预缴与汇算清缴的关

2、系。七、汇算清缴后发生补退税如何进行会计处理？八、汇算报表的三层体系及应用要点有哪些？九、房地产所得税汇算清缴涉及哪些主要文件？第二章开办期间的所得税汇算一、财务和税务上如何划分筹建期间？筹建期间发生的开办费包括哪些？应如何进行会计处理？如何进行企业所得税的税前扣除？二、企业筹建期间发生的业务招待费等三项费用应如何处理？筹建期间企业所得税的亏损应如何处理？三、企业在筹建期间以发起人名义取得的发票，是否可在设立后企业作为开办费扣除？案例1：实例讲解如何确认开始计算企业损益的年度。案例2：实例讲解如何划分企业筹建期？如何计算期间发生的业务招待费、又该如何税前扣除？案例3：实例讲解如何计算企业一次

3、性扣除的开办费。第三章预售期间的汇算清缴一、预售期间的所得税预缴有哪些税收政策规定？自2014年7月1日起实施的新的企业所得税预缴申报表有哪些新变化？房地产企业在预缴申报时应注意哪些问题？案例：房地产企业所得税预缴特殊规定的案例解析？二、预售期间的汇算清缴（一）预售收入如何缴纳企业所得税？（二）广告费、业务宣传费包括哪些内容？如何税前扣除？劳动保护支出如何认定和税前扣除？（三）预售环节业务招待费如何税前扣除？   问题：房地产企业销售未完工开发产品的预售收入可作为业务招待费等三项费用计提基数，企业可否选择在会计确认销售收入时点作为三项费用计提基数？（四）财务费用问题。1、统借统还借款费用如何

4、进行税前扣除？2、向非金融机构及个人借款费用如何认定和税前扣除？问题：企业取得的个人资产向金融机构抵押贷款，其贷款利息是否可税前扣除？3、集团收取资金池借款利息能否在成员企业税前扣除？4、预售阶段汇算清缴应注意哪些问题？案例：房地产企业项目预售阶段在年末汇算清缴时，如何结合年度申报表进行填报的实例解析。第四章竣工销售期间的汇算一收入总额的管理（一）《企业会计准则》上如何确认收入？行业会计制度上如何确认收入实现？税法上收入如何确认？（二）税法上收入总额确认的具体应用。1、政府补助收入如何进行税务处理？2、代收费用如何进行税务处理？3、视同销售行为如何进行税务处理？问题1：房地产企业将自已开发的

5、产品转作食堂、体育馆等用于职工福利方面，是否要视同销售？问题2：房地产企业的商铺采取售后回租，承诺在购房三年或五年内给予购房者固定租金，并在购房时一次性抵减房款。房地产企业是否可按合同约定支付给购房者的租金抵减房款后的收入作为计税依据申报企业所得税收入？问题3：房地产企业采取销售时收取高额房款，在一定年限内再逐年返还方式销售房屋，如何确认销售收入？二、扣除项目的管理（一）、税前扣除的原则有哪些？哪些项目应按收付实现制确认税前扣除？问题：上一年度已计提但未支付的工资、“五险一金”及类似的成本、费用、税金、损失和其他支出如何进行税前扣除？企业补缴以前年度的社会保险费如何税前扣除？（二）、扣除项目

6、的法理应用   1、相关性原则如何理解和应用？问题：企业支付给离退休人员的医药费和生活补助等职工福利费是否可税前列支？   2、真实性原则如何理解和应用？    问题：因产品质量出现问题，支付的罚款、赔偿金是否能在所得税前扣除？  （三）、房地产企业成本核算1、会计上核算对象如何确定？2、房地产企业主要成本核算项目的会计与税法比较（财会[2013]17号第26条和国税发[2009]31号第27条）3、开发成本的预算导入虚增成本案例。（1）房地产企业六大主要成本的构成比例？（2）房地产企业的土建成本中各主要成本项目的构成比例？（3）房地产企业中开发变动成本项目的主要构成比例？（4）税法上滚动开

7、发共同成本如何分配？问题1：房地产企业售楼处的建造费用及样板房的装修费用是否应在开发成本中列支？问题2：房地产企业当年建安工程已发生（房屋当年已竣工，部分已出售），但当年底前未取得建安发票，次年汇算清缴期内取得发票，是否可计入汇算年度的建安成本？4、房地产企业期间费用的处理。（1）开发费用中有标准有限额的扣除规定有哪些？问题1：季节工、临时工等费用如何税前扣除？年终表彰大会，会后吃饭的餐票是否是业务招待费？日