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1、第二章城市规划与城市开发建设6/14/20211第一节城市规划概述第二节城市规划与城市开发第三节城市规划与城市经营第四节城市规划与房地产经营6/14/20212第一节城市规划概述一、城市规划产生的背景二、城市规划的含义与特点6/14/20213一、城市规划产生的背景18世纪,以英国为先行的工业革命极大地改变了人类的聚落形态模式。伴随着城市化的快速推进,城市人口呈爆炸性增长,各项公共设施严重短缺,居住环境条件不断下降,城市卫生状况急遽恶化,最终引发霍乱等传染病大范围流行。此时,政府干预城市的物质环境
2、建设便成必然之势。6/14/20214伦敦的交通曾是这样6/14/20215在1974年联合国教科文组织(UNESCO)编制的学科分类目录中,城市规划被列为29个独立学科之一。19世纪下半叶,英国形成了一系列有关住房条件、卫生方面的立法,提出了清除贫民窟、住宅必设洗手间、保证最小日照间距等。6/14/202161909年,英国的住宅、城市规划法(TheHousingTownPlanningetcAct)的颁布标志着英国第一个(也是世界第一个)城市规划体系的正式创立。从此,城市规划作为一项政府职能和
3、社会实践活动,在近现代城市建设中开始发挥重要作用。6/14/20217美国工业革命时期某大城市的贫民窟照片之一6/14/20218二、城市规划的含义与特点《城市规划基本术语标准》GB(50280-98)将城市规划定义为:对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。城市规划的含义6/14/20219《在《城市规划编制办法》(2006年4月1日施行)中则进一步强调城市规划是政府调控城市空间资源、指导城乡发展与建设,维护社会公平、保障公共安全和公众利益
4、的重要公共政策之一。6/14/202110城市规划的任务通过空间资源配置，提高城市的运作效率，促进经济和社会的发展确保城市的经济和社会发展与生态环境相协调，增强城市发展的可持续性建立各种引导机制和控制规则，确保各项建设活动与城市发展目标相一致通过信息提供，促进城市房地产市场的有序和健康运作从城市的长远和整体利益出发，合理和有序地配置城市空间资源6/14/202111城市规划的特点长期性综合性系统性政策性前瞻性法制性强制性城市规划的特点6/14/202112第二节城市规划与城市开发一、城市开发的概念
5、二、城市开发的城市规划干预6/14/202113一、城市开发的概念(一)城市开发的含义与类型“开发”一词是由英语Development翻译过来的,原意是指以荒地、矿山、森林、水利等自然资源为劳动对象,通过人力加以改造,以达到为人类所利用的目的的一种生产活动。6/14/2021141．公共开发和商业性开发2．新开发和再开发3．土地开发和物业开发城市开发的类型6/14/202115城市开发主体不同可以分为公共开发和非公共开发两种基本类型。两者之间在行为准则上存在着本质差别,前者以社会利益为出发点,涉及
6、城市建成环境的公共领域;后者以个体营利为目的,如出售或出租不动产而获得利润,属商业性开发(如果开发者是业主本身,并且以自用为目的,也属于非商业性开发)。1.公共开发和商业性开发开发主体不同非公共开发公共开发6/14/202116城市开发因环境基础条件不同,分新开发和再开发两种基本类型。新开发是将土地从非城市用途转化为城市用途的开发过程。再开发是城市建设环境的物质更替过程。环境基础不同再开发新开发2．新开发和再开发6/14/202117根据城市开发客体不同,可以分为土地开发和物业开发两种类型。土地开
7、发包括道路和市政设施建设、场地平整和清理,俗称“生地”变“熟地”。无论是新开发还是再开发,如果涉及到大规模的成片开发，往往是首先进行土地开发,然后进行分片物业开发。土地开发开发客体不同物业开发3．土地开发和物业开发6/14/202118（二）城市开发的经济特征土地作为城市活动的物质载体,具有基地和区位两种属性；土地的基地属性,如基地的大小、形状、工程地质条件等,用以满足城市活动的内部功能需求;土地的区位属性,用以满足城市活动与外部功能需求的关系,因此主要与可达性和外部性有关。1.空间经济特征基地区
8、位1)水平空间可达性。6/14/202119可达性是指空间联系的便利程度,主要与城市的道路系统和交通组织有关。各种城市活动对于可达性的要求取决于该活动对外部环境的要求。6/14/202120可达性对不同城市活动的经济影响，决定了不同城市用地的空间变化趋势不同的城市功能活动对可达性的需求程度不同首先各种活动的土地经济效益对于可达性变化的敏感程度是 不同的。第二6/14/202121在水平向的区位中,中心区的可达性最高,向外部逐渐下降在垂直方向的区位中,地面层的可达性最高,向上部逐渐下
