江岸在水一方策划方案

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1、江岸在水一方策划方案第一部分市场研究的主要因素和本案产品发展方向最初判断1影响本案研究的主要因素1.1土地价格和规划指标本案位于金堂的核心区域的物流、贸易、商业集中地，紧邻金堂人民引一为豪主河边和绝加的地理位置三江汇合口，土地面积约45亩，容积率最大不超过2。9，从用足规划指标的角度出发，总建面积将近8万余平方米左右。1.2地块属性及区域规划地块所处地段、周围生活配套、交通情况等地块属性研究是地块现有价值的重要衡量标准，而随着金堂旧城改造和河边经济发展以及成金路的开通，其发展前景决定地块的未来价值，所以必需以动态的角度来对本

2、项目进行分析。1.3市场环境在全省及金堂县房地产开发良好的市场环境和持续增涨的宏观经济环境下，尚处发展阶段的金堂商品房市场正逢良机。金堂房地产发展如今出现群楼林立，竞争开始白热化。从规划与设计来上说，金堂商品房从建筑外观、户型的实用性等方面存在着缺陷。1.4开发经营理念尽管金堂整体商品房发展水平并不算太高，但在二级城市中，金堂目前的开发商开发经营意识很高。着眼城市发展，重视专业策划营销，开始引入“外脑”，从市场调研、规划设计到营销推广，与外地的专业房地产顾问公司精诚合作，从而提高产品竞争力。2本案产品发展的最初判断根据对本案

3、固有条件的初步判断及其对市场研究的结果得出，本案的产品的发展方向基本包括：集商业、住宅两大类——本案研究的核心原则是在市场情况主要限制条件下，结合区域发展及开发商开发理念，寻找将地块利用价值最大化的方向。28第二部分市场研究的基本结论1竞争环境1.1区域概况金堂从地理上自古就是川西北要塞，是兵家和商家制控整个川西北地区的必争之地。近年来随着成都市政府加大了对金堂形象的包装宣传，打造金堂的“水文化”，将金堂缔造成一个极具旅游、观赏、居住的品牌文化名城。从近来成都市和金堂政府提出的城市建设规划、整体经济发展政策，不难看出成都市政

4、府对金堂的未来寄予了厚望，对整个新型产业链和新区的大力支持。而目前金堂围绕着打造水城的建设，进行规模性的旧城改造及新建，借以启动该片区的房地产市场。而同时区域内聚集的大量消费人群，形成了区域住宅物业潜在需求市场的中坚力量。这势必会为该片区的发展乃至推动整个城北带来一次新的机遇。1.2已售罄住宅特征●购买群体以城北个体经营者为主，主要目的是用于解决自身的居住问题；●区域内的楼盘以中低档定位为主，以低价策略实行销售，且区域内的整体供应量较小，区域内的市场消费潜力释放空间巨大；1.3小区配套●该区域内大配套及小区配套比其它区位都薄

5、弱得多。部分小区有康体设施、会所、花园或广场就已算是区域内品质较高的楼盘了。●通过调查得知：如果产品品质提高、配套设施相对齐备、环境稍好的情况下，即使价格会相对高一些，消费者基本上也能接受。1.4物业价格1.4.1住宅●区域内的住宅物业价格在成都整体范围内处于中低端水平，主要物业销售均价在1300-1500元/平方米；●今年该区域内的住宅与去年相比，单价涨幅相对其他区域比较高。1.4.2商业28●区域内最新开发的楼盘，底铺均价为6000-8000元/平方米。1.5商业物业经营业态●区域内专业综合批发市场集中，生活配套设施较少

6、；●小区附近以小型超市、美容美发、服装等社区服务型业态为主；●区域内业态分布杂乱，档次也较低。1.6结论从整个竞争环境分析，项目所在的片区是集商业、贸易、物流于一体的地方，周围片区已建的住宅项目档次都是比较的低，而且住宅都是以前的旧房，新建项目很少，除了部分的品质与配套较好一点之外，其他的楼盘都是比较的差，本案未来规划完整后，无论从配套、品质等方面都能够超越竞争对手。这一点是毋庸质疑的。本案原有市场在金堂及周边地区有较高的知名度，并且主要业态经营的效益非常好，在该片区没有与之媲美的项目出现，本项目在原有形态上进行改造，从道路

7、、配套、规划、环境等方面全面的升级、换代，弥补以前的不足，发挥更大的优势。即使其他项目进行改造或者新建，本项目比之他们在建设的工程进度、项目的知名度上，占有了很大的先机，项目能够在短时间内迅速的占领整个市场。2商铺经营调研结果●72%的专业市场内的经营状况都很不错，只有17%的市场内经营状况不好，11%的市场经营状况一般。另外，区域内的商铺多为面积在10-30平方米之间的小面积商铺；●90%以上的商家通过租赁方式获取商铺使用权，经营者所租商铺的普遍租金主要集中在20元/平方米。●多数商家希望在商铺内能有一些实现日常生活内容的

8、功能间，如洗手间、储藏间等3住宅意向消费者●目前的住宅大多是自租房，占44%。●目前住宅面积多在100平方米以下，而且对房屋的面积和户型结构不满意。因此计划购置住宅时，比较倾向于购买100-120平方米左右的三室两厅两卫的户型结构的住宅；●对于付款方式，大多消费者会选择银行按揭，而且能够承