义务教育杭州滨江区月明路地块可行性研究报告

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1、浙江绿城房地产集团市场研究部浙江西子置业有限公司营销策划部2009-9-4月明路地块预可行性研究报告目录第一章项目概论-4-一、项目概况-4-二、可行性研究初步结论-6-第二章项目投资环境可行性分析-8-一、经济发展背景-8-二、钱江新城区域规划概况-14-三、总结-16-第三章市场可行性分析-17-一、杭州市区房地产市场发展概况-17-二、项目周边区域市场概况-29-三、竞争楼盘分析-31-第四章项目自身可行性分析-38-一、项目概况-38-二、项目周边配套-41-三、项目SWOT分析-43-四、结论-

2、46-第五章项目构想与建设规划-48-一、项目构想-48-二、项目主要开发节点时间计划-52-三、工程实施进度-52-第六章　经济可行性分析-54-一、销售价格估算-54-二、投资估算-54-三、财务分析-55-四、敏感性分析-56-五、方案二测算-57-附件：1、主要楼盘个案表第一章项目概论一、项目概况（一）地理位置本案基地位于杭州市滨江区内，项目北至二号支路，东北向距钱江三桥约1.5公里；南至月明路，与市级经济适用房新州花苑比邻；西至阡陌路，西北侧为滨江区政府周边核心住宅区；东至西兴路。项目地块项目地

3、块项目地理位置图（二）经济技术指标项目主要经济技术指标表用地面积38100平方米容积率2.4总建筑面积118452平方米地上建筑面积91440平方米其中住宅88590平方米会所2000平方米物业及其他640+210平方米地下建筑面积27012平方米建筑密度22%绿化率30%户均面积149平方米总户数600户车位配比1：1车位个数600个车位面积45平方米注：①本项目代建幼儿园，建筑面积1936平方米；②考虑加强会所配套，设置餐厅等功能，故会所面积设置为2000平方米；③不考虑70/90政策的限制。项目户型

4、结构建议表户型面积段（平方米）户型结构所占比例户均面积（平方米）户数（户）90以下两室两厅10%9090-140三室两厅30%130140-180三/四室两厅55%145、170180-200四室两厅5%185合计　100%二、可行性研究初步结论（一）市场可行性结论从整个房地产市场来看，虽然在经济危机的影响下，08年杭州的房产市场受到了比较严重的打击。但是09年截止目前，市场整体经济复苏迹象明显，房地产市场再次成为了人们所关注的热点。我们也要注意到目前市场恢复的特点：是刚性需求爆发带动改善性需求恢复。但改

5、善性由于受到市场供应量的影响并没有得到完全地释放。从项目所处的区域来看，依托良好的区域前景规划，区政府所在地周边已经成为入住率较高楼盘的聚集地。且近几年项目周边住宅性质的土地供应比较少，09年截止目前还未有土地供应，且已有在售楼盘销售情况良好，各楼盘基本处于无房可售状态，毛坯销售价格已经达到18000元/平方米，对于本项目来说，有比较大的上升空间。（二）项目本身可行性结论项目所处位置为滨江区区政府周边核心住宅区，周边配套完善，公共交通便利，生活气息浓郁，离在建地铁1号线江陵路站仅800米。项目周边已经形成

6、了楼盘集聚的氛围，随着近几年来主城区开发量的减少及可售房源的进一步去化，住在滨江成为人们广泛认同，滨江区高起点、高标准的城市规划被市场高度认可。虽然本项目面临比较激烈的竞争，但是面向整个杭州的市场，还是有比较大的空间，只要定位准确，充分挖掘潜在客户，发挥绿城的一贯品质与服务优势，将会有比较大的市场机会。（三）经济可行性结论由于本项目地块还没有推出，因此根据市场情况，特别是参照绿城同类型楼盘如丽江公寓、西溪诚园项目。在保证总投资利润率在11%左右的情况下，推算土地价格。做中档精品项目，中档装修成本按照300

7、0元/平方米。预估住宅均价在25000元/平方米，地下车位价格为13万元/个；推算出土地总价为83466.36万元，按照2.5的容积率，建筑面积为91440平方米，土地楼面价格控制在9128元/平方米。（四）项目建议本项目整体档次定位重点考虑的因素：1、微观位置：本项目处于滨江区腹地，核心住宅区范围内，该区域缺乏支撑高端产品定位的自然景观资源。2、竞争概况：由于产品定位的区别，周边楼盘中除与少数精装修产品形成竞争外，本案主要的竞争对手是本公司西溪诚园和丽江公寓。3、整体市场情况：09年杭州的房地产市场经历

8、了两个阶段：年初，由降价所引起的刚性需求的爆发；年中，由于对通货膨胀的预期所引起的改善性需求及部分投资需求的爆发。近两年滨江区内开发项目由于受到90/70的政策限制，目标客户均为刚性及投资性需求，改善性需求在此轮的市场快速消化过程中并未得到充分释放。因此，本报告建议项目初步定位于中档的精品项目，档次基本界于西溪诚园、丽江公寓项目之间。第二章项目投资环境可行性分析一、经济发展背景1、国民经济保持快速、健康发展。2008年，全市实