红光大厦融资分析与运作案例

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1、红光大厦融资分析与运作案例第一部分：项目资料搜集整理与描述一、项目基本情况：名称：红光大厦，在建工程，已封顶，建筑面积为62000平方米位置：北京市西城区金融街北部，项目公司：北京湘北汇海置业发展有限公司原股东成员：湖南湘北实业（集团）有限公司湖南汇海林置业有限公司北京通诚京澳投资有限公司现股东成员：中汇通控股有限公司张××二、项目过程：1、2000年8月，湘北汇海公司自北京市西城区某房地产公司手中受让该项目建设用地，并立项为红光大厦开工建设；2、2004年4月12日，通过中国对外经贸信托投资有限公司发行1.44亿元信托贷款，期限为18个月；由湖南湘北实业（集团）有限

2、公司提供还款担保；3、2005年4月4日中汇通控股有限公司与湘北汇海原股东签订股权转让协议,主要内容：1）、由中汇通受让湘北汇海的“股权及全部资产”；2）、红光大厦“在目前状态下的价值总额”为共计463，270，500元人民币；现值评估折合每平方米7500元；3）、再建工程前工程款7000万元，土地出让金欠缴1700万元，其他应付款约为1500万元；4）、债务（含信托贷款）共计2.51亿元全部由受让方中汇通承担；5）、转让总金额为2.2亿元，合同签订当日支付1000万元，十日内，中汇通支付1.55亿元（含签订当日付1000万元）转让价款；余款5500万元在2005年5

3、月15日前付清，同时将红光大厦地上建筑按8000元/平方米的价格与出让方签订商品房买卖合同作为偿还余款的保障。“收到余款，该商品房买卖合同自行解除。如受让方到期未能按时付款，出让方有权处置该等房产”；6）、受让方于2005年4月25日前将湖南湘北实业（集团）有限公司对信托贷款的担保责任置换并解除，或提供经认可的反担保措施；7）、在受让方履行1.65亿元转让价款后的二十日内，出让方协助受让方办理完毕湘北汇海股权过户及相关的法律手续；8）、受让方全部履行上述义务后的2个工作日，“出让方向受让方移交湘北汇海的全部档案、印鉴及文件资料，受让方拥有湘北汇海的全部股份及相对应的责

4、权”；9）、在此期间，出让方以湘北汇海公司的名义签署的一切文件及法律文书需得到受让方的书面同意。4、2005年4月1日，中汇通控股与中国通汇电子网络系统公司签订《联合收购合作协议》，约定：1）、“中汇通负责前期资金6500万元，付款时间为2005年3月31日”；2）、“中汇通负责后期资金”；3）、“中汇通负责项目公司的组建和管理并引进管理公司（指经营五星级酒店）”；4）、中汇通负责前期二期加层，可加面积为10000平方米；5）、中通网络负责前期资金3000万元，占控股公司50%的股权，付款时间为2005年3月30日前。6）、中通网络负责配合中汇通的后期项目资金运作；7

5、）、中通网络负责指派项目公司的董事长、财务。5、中通网络与2005年3月30支付首期收购资金3000万元；中汇通以政策紧缩，资金链暂时断裂要求中通网络付清全部收购款项，中通网络分三次（7000万、3000万、3500万）将余款1.35亿元支付给湘北大厦原建设方。6、2005年6月30日，中通网络向中汇通控股发出《关于接管湘北大厦的通知》:1）、在垫付款（1.65亿）的基础上加收0.2亿元人民币，共计1.85亿元人民币；2）、经主管单位中国电子信息产业集团决定全部接收红光大厦的管理工作；3）、中汇通控股回购的时间宽限至2005年7月10日。4）、在此期间，中汇通的全部证

6、照、印章等有中通网络控制，期限届满没有资金，则代为行使中汇通股东权益并出售红光大厦项目。三、现状及融资需求目前项目现状是:原项目公司股东将公司证照印鉴、财务及工程资料质押；项目方所有人中汇通在积极融资；中通网络质押中汇通的公司证照印鉴及进驻工程现场管理。1、中汇通控股为项目方，正在开展融资工作，其融资目标为：1）解决与中通网络的联合收购行动中，因未能实际出资而丧失对项目及项目资产的控制；2）解决湘北汇海原股东前款机5000万元，以获得整个红光大厦的完整控制权和资产处置权；3）、支付工程欠款，以确保工程正常顺利施工；4）、解决信托贷款到期偿还、解除土地抵押以及免除湖南湘

7、北实业（集团）有限公司对信托的担保；5）、后续是工序投入的资金以及项目建设、营运、销售所需的费用；2、项目的市场处境1）项目方除了关于前述运作过程的相关文件外（且均为复印件），手中并无任何可以证明其对红光大厦项目和湘北汇海公司拥有权益的证明文件。湘北汇海公司的股权转让与工商变更登记已经结束，只是在公司法的层面上，其当然拥有湘北汇海公司的全部权益和资产。虽然获得股东资格，却不能行使股东权益，其实施的任何融资、合作、项目转让等行为必须获得中通网络和原湘北汇海股东的认可和确认。2）中通网络实际上拥有红光大厦项目的全部资产权益，但，不能够行使湘北汇海的股东权