相关查勘资料调查表及估价思路

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1、相关查勘资料调查表及估价思路、方法一、土地情况1、宗地历史沿革及企业收购批复文件及企业相关资产处置方案等：2、土地用途：；3、四至：东；南；西；北。4、登记面积：平方米；评估面积；5、土地级别：级；6、通平：路、上水、电、场地平整；7、室外地面：8、地势（是否存在内涝危害）：；9、容积率：；10、邻近道路类型：；11、区域内产业集聚度；注：其它见《土地使用权证》及《房屋所有权证》。二、房产情况（见附表）三、钢结构建筑调查表建筑面积平方米；钢结构跨度；有无吊车：；建筑高度米；有无围护结构（敞开式、封闭式）；四、估价思

2、路第一种思路：1、房产价值如果能从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则应考虑采用收益法估价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以区分厂房和设备各自产生的收益；另市场背景及产业政策、宏观市场环境竞争程度等不可控制因素，亦是工业企业未来能否产生稳定的现金流的决定因素，且工业房地产专用性较强，无损转换用途可能性较小，故未采用收益法。根据本次估价目的，按建筑物通用程度将估价对象房地产分为：通用性强、通用性较强、通用性较差三类，对这三类房地产采用不同的技术路线及评估方法。3（1）通用性强房地产的技术路线及评估方法对这类房地

3、产收集较为客观的交易实例，如：办公楼、临街房屋等，及客观的房地产收益等其他数据，采用两种以上的评估方法得出它的公开市场价值。（2）通用性较强房地产的技术路线及评估方法这类房地产的可比实例较少，如标准厂房、车间办公楼、仓库、职工食堂等，较难确定它的公开市场价值，采用成本法评估建筑物的重置价值，进行折旧减值后确定其评估价值。（3）通用性较差房地产的技术路线及评估方法这类房地产的可比性差，如钢结构厂房、简易建筑、专用腐蚀性较强的车间等，价值往往低于用成本法模式计算出的重置价值，但这类房地产往往是企业价值形成的重要组成部分

4、，故对这类建筑物亦采用成本法评估重置价格，进行折旧减值后确定其评估价值。其中：与建筑物不可分割设备、室外硬化路面、围墙等，按购置原值的折余价值确定评估价值。2、土地价值评估（1）由于待估宗地设定用途为工业用地，在基准地价覆盖范围内，属于XX级，近三年内且有相应的基准地价、计算宗地地价的修正体系，故选用基准地价系数修正法进行评估。（2）由于待估宗地所处区域房地产交易市场不发达，可比案例较少，但征地资料丰富，故采用成本逼近法进行评估。第二种思路：1、采用重置成本法评估，首先针对不同类型的房屋确定重置价格，其次对功能折旧

5、、经济折旧、物质折旧运用不同的方法予以界定，再运用直线折旧法和实际观察法相结合求出综合成本率，最后运用成本法公式综合确定委估房屋价值。其中：与建筑物不可分割设备、室外硬化路面、围墙等，按购置原值的折余价值确定评估价值。附属物硬化路面、围墙等估价方法同上。2、土地评估同第一种思路。第三种思路：1、以成本法估价为主，采用重置成本法评估，首先针对不同类型的房屋确定重置价格，其次对功能折旧、经济折旧、物质折旧运用不同的方法予以界定，再运用直线折旧法和实际观察法相结合求出综合成本率，最后运用成本法公式综合确定委估房屋价值。其

6、中：与建筑物不可分割设备、室外硬化路面、围墙等，按购置原值的折余价值确定评估价值。附属物硬化路面、围墙等估价方法同上。2、如果可确定企业未来收益现金流较稳定，可采用收益还原法。3、土地评估同第一种思路。3附表：宗地查勘调查表估价对象单位年月日编号建筑物名称结构层数层高管线（明、暗）通风排尘建筑年代成新度面积（m2）建筑物装修情况（外墙、门、窗、天花、地面、内墙、维护保养情况等）备注123456789103