我国房地产制度专题研究-符启林

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1、我国房地产制度专题研究符启林一、土地所有与使用制度的发展趋势土地所有和使用制度是一个什么发展趋势？体现为三个趋势：1.土地的社会化：所有权受到限制，从以前的绝对保护向滥用禁止方面发展。第二次世界大战以后，社会法的产生对所有权是有限制的，现在是什么情况，就像我们的集体土地不允许进入房地产市场，你说不公平，怎么来处理，你们可以提出一个更好的办法，传统的罗马法一般来说，如果你拥有土地的所有权，上达天空，下达地心，土地所有权是你的，怎么向高空发展是没问题的，向地下发展没问题，在中国是否可行？我们这个“高空”是限制的，比如你

2、搞一个房地产项目，商人最看重的是项目的容积率，一般作为房地产开发商，恨不得把这块土地都盖成楼房，连路都不留，但国家不会让他这么做的，如果你拿到这块土地，国家只给你盖这么多的房子，高层建筑也是要限制的，不能说上达天空、下达地心是你的，现在我们土地使用权出让，也没有规定说这块土地给你了，地下深到地下室也没有这么一个约定，地下可以给你用，但要符合规划，因为要评估，地下搞多少停车场，在往地下如果发现矿产资源，那就属于国家，而不是属于你。国家说现在要修一条地下铁路从这里过去，你说这是我的所有权，在这里设一个收费站，是否可行？

3、肯定不行。所以传统的所有权土地保护不一定符合目前的要求。2.土地价值化：土地的权利已经由以所有为中心向以利用为中心发展。3.土地利用的立体化：空间权的理论正在形成。怎么来理解空间权？我觉得可以分为两个层面，有一个外省空间的利用，中国最近自己发射了卫星，美国人很有意见。有一个学生国际法专业毕业，现在在香港城市大学，叫赵云，现在研究空间权的问题，空间权的商业利用。传统的房地产一般都是一个单元一个单元，现在都是高层，大家都住在一个空间里，有你的专用权，有共有产权，相邻关系可能处理不了。香港做得比较精明，香港因为寸土寸金，

4、政府批一个项目给你做，但政府会把很多的公共利益带到项目里，比如这里要修地铁，地铁要搞几个出口，要经过你的楼房，因为人口密度太大，光地面还不行，可能还要利用楼房上面的天桥，公共通道等，但政府说，我不投资。如果设计不符合这要求就不跟你做了，如果符合这个要求，政府通过增加高层来解决你的经济补偿，原来是20层，现在给你盖28层。如果是一家一户的话，不需要处理，地下空间怎么用，顶层空间怎么用，是比较啰嗦的问题。物权法上面说，如果是物权，要是一个物才给你权力，房子只要盖成了，才给你发房产证，给一个权利凭证进行保护。如果房子没有

5、盖成，还不能受物权法保护，只要达到一半以上，可以给你一个物权。如果现在的停车场是一个平面，没有围墙，传统的产权登记就登记一个平面。物权法一般是说独立自费的空间可以给你物权，当然支配的空间不可能离开地面，怎么来支配这个空间？空间权是属于你还是属于国家？国家能不能缩小空间呢？就像有一个案子，法官问他权力有多大？大说我上管天下管地中间管空气。那中间的空间国家能不能管？比如现在政府盖了一栋楼，独立自费的空间，就可以给他物权，现在政府能不能盖这样一栋楼，也不妨碍你，但会影响采光、通风。案例：哈尔滨人防办与港商的国贸城案哈尔滨

6、人防办用地道来出资，然后港商用实物和现金出资，组建合作企业，前20年的收益绝大部分给港商，后20年的收益绝大部分给中方，但是这些地道最后都没有用，怎么办？人防办和港商一合作，这个项目非常好，带动了哈尔滨差不多所有的地道都变成了地下商城。港商用钱也不多，整个投资800万左右，中方用地道作价出资，这怎么算，它占大头，你占小头。他们把地道通风，上面也搞完了，就是搞成个体的商户、商店，一家一家地卖出去，所以一边搞一边登报去卖，他们都想不到这个项目这么赚钱，钱像雪片一样飘过来。也有些人赚钱就特别容易，有的案子也没时间说了，像

7、灵芝孢子粉，我劝你们不要买。那个人就搞灵芝孢子粉，这个案子我也打了，也不是复杂，但是闹得全国影响都很大，最后是国家说我也不判决你赢，但是他也别卖孢子粉了，你偷偷摸摸卖也可以。他1克灵芝孢子粉可以卖220块钱，黄金1克才160。新华社的一个记者写了一个消息，说这个人发明了灵芝孢子粉，可以100%地治疗癌症，全世界的人都来买这个东西。你说灵芝孢子粉是什么东西？灵芝，不就是蘑菇嘛！你说它有没有用，就像我们吃大米有没有用，吃下去都有点用，癌症全世界都没有攻克，他说他攻克了这个难题了。这个案子我们打过，不知道你们有没有印象，

8、也是闹得很大，但是现在灵芝孢子粉还在卖，但是已经不像以前那样火了。中国人有时候都盲从，受广告的影响也比较大，所以李洪志一说练法轮功，练得都不看病了，你说这怎么行？所以说，这个港商也想不到，两方一合作，商店就卖光了，赚了很多的钱，两家就分，分了以后，他们现在又搞了一个地上服装城，但是后来出事了。有个副市长叫朱胜文，说中方董事长行贿他，给他判了十几年，但是前几年