山东潍坊市坊子区住宅项目市场调查报告-1492007年

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1、山东潍坊市坊子区住宅项目市场调查报告二零零七年七月目录前言4第一篇潍坊市宏观发展状况6一、潍坊市概况7（一）地理位置及交通状况7（二）潍坊城市布局及各区县状况7二、潍坊宏观经济发展现状9（一）2004年潍坊总体经济发展状况9（二）2005年潍坊经济发展状况24（三）潍坊宏观经济发展状况总结27三、房地产市场发展情况28（一）2004年潍坊房地产业发展状况28（二）2005年房地产市场28（三）近2年房地产市场小结31四、商业及商用物业发展概况31第二篇潍坊住宅与住宅物业现状34一、潍坊市住宅发展现状35（一）潍坊主要商圈35（二）商业街分布35（三）大中型商业零售网点布局37（四）

2、商贸市场分布39（五）住宅发展竞争格局41（六）潍坊人口构成与消费42（七）潍坊住宅现存的问题47二、潍坊商业物业发展特点及趋势48（一）在运营的商业物业分析48（二）潍坊商业物业开发的趋势50三、潍坊商业及商业物业发展现状总结54第三篇潍坊未来商业规划56一、商业网点与交通网络的共生关系57二、潍坊市商业网点发展定位57（一）潍坊市商业网点发展规划定位考虑的因素：57（二）潍坊市区商业网点规划发展要点小结60三、商业网点布局规划60（一）商业网点规划思路和发展目标60（二）市、区、组团商业中心及邻里商业规划63（三）大型商业零售网点规划68（四）中小型商业网点规划75（五）商业街

3、规划76（六）商品交易市场体系规划78四、潍坊商业布局规划总结83（一）分清层次结构，完善功能配套83（二）优化营商环境，注重以人为本83（三）突出文化特色，营造商业观83（四）市区采用“一主四次”的空间布局形态。84（五）市、区、组团商业中心及邻里商业规划要点84（六）大型商业零售网点规划要点84（七）中小型商业网点规划84（八）商业街规划要点85（九）商品交易市场体系规划要点85第四篇潍坊商业地产综合调查86一、商业物业调查87（一）在营业的典型商业项目调查87（二）在售商业项目调查104二、其他类型房地产项目调查114三、主要商圈临街商业调查127四、娱乐休闲餐饮业态调查13

4、1（一）网点分布131（二）潍坊娱乐、餐饮、休闲业态特征132五、消费者、经营者、投资者调查133六、媒体调查137七、潍坊商业及商业地产综合调查总结138第五篇项目开发条件分析141一、项目区位分析142二、项目开发SWOT分析145（一）项目开发优势（S）145（二）项目开发劣势（W）147（三）市场机会（O）147（四）市场威胁（T）148结束语149前言承蒙贵公司信任，由我公司全面负责潍坊商业项目的全程策划。为使本项目能在激烈的竞争环境中脱颖而出，迅速实现销售和主力店招商，我公司对项目所在的潍坊市及周边区域做了深入的调查分析研究。本调查报告是经过我司调查人员对潍坊市的商业物

5、业及商业各种形态进行实地调查，结合科学的统计分析而形成，是项目全程策划的重要组成部分。一．调查背景受金龙置业公司委托，我司针对其山东潍坊白浪河项目进行专项综合商业地产市场调查，为其开发规划提供可参考的市场资讯。二．调查时间2006年2月15日至2月22日共8天。三．调查人员安排：5人。四．调查方式根据我们以往的经验，本次调查采取了7种方式进行调查，力求从不同角度去反映印证市场的实际情况，具体方式列举如下：1.典型项目实地调查（在营及在售项目，商业类型为主）2.发展商深度访谈3.经营户（投资者）抽样调查（商场和街铺）4.商场运营机构模拟访谈5.规划局相关人士访谈1.典型消费者座谈二．

6、市场调查具体内容：本次调研重点在调研潍坊的商业现状、商业物业分布及运营销售情况，商业竞争状况、商家状况和投资者需求，在对项目有一定了解的基础上，作专项的商业市场调研。包括以下内容：n典型在营购物商场的具体资料数据；n典型在售商业物业的具体资料数据n市区商圈状况n重点商业街道的商铺具体情况（业态、开间进深、面积、经营状况等）n商业步行街状况（业态分布、主力商店分布、商铺开间进深、面积、经营状况等）n项目周边的商业物业的经营状况；n项目周边状况、消费力状况、居民分布状况；n消费者购买力、消费心理及习惯n投资者、经营者投资经营心态／成熟度、对本项目的看法等；n另外，本次调查还着重于获取量

7、化数据，包括当地商业物业的开发体量、规模、位置、租售状况、租售价格、管理费用、主要营销手段、经营状况等。n项目所在区域同类型项目的现状及目标客户调研分析第一篇潍坊市宏观发展状况一、潍坊市概况潍坊市位于山东半岛中部，总面积为1.58万平方公里，其中市区面积为1472平方公里，辖奎文区、潍城区、坊子区、寒亭区4个区和寿光市、诸城市、青州市、高密市、昌邑市、安丘市6个市及昌乐县、临腒县2个县，高新技术开发区、经济技术开发区、海化开发区3个市属开发区。总人口850万，其中市区