估值方法：房地产的nav

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1、估值方法：房地产的NAV中国国际金融有限公司ChinaInternationalCapitalCorporationLimited中国:房地产行业2005年12月28日白宏炜}baihw@cicc4>>房地产行业估值报告??(8610)65051166要点：中金重点研究的房地产类公司52周股价走势??A股龙头地产公司价值被低估。经过两年调整，虽然金融街招商地产万科A金地集团上证深证A股指数近期股价有较好的涨幅，我们重点关注的龙头地产公司的估值仍150然处于低估状态，其估值水平首次低于H股地产公司，目前A、B股地产公司估值吸引力大

2、于H股，我们认为万科、金地仍是我130们投资的首选，考虑到股改因素，招商地产、金融街仍具吸引力；110招商B股股价上升空间较大，给予“推荐”，对万科B股维持“审慎推荐”；中国海外具有长期可持续增长潜力，维持其“审慎推90荐”，华润置地、富力地产短期内估值水平较高，已经反映了其06年业绩的大幅度增长，给予“中性”投资评级。70??中国房地产公司如何估值？净资产值（NAV）结合市Dec-04Feb-05Apr-05Jun-05Aug-05Oct-05Dec-05盈率的估值方法能够比较好的反映公司实际资产价值和增长潜万科B招商局B深圳

3、B股指数力，是对地产类公司估值的首选；净资产值和市盈率之间是相互170关联和相互影响的，不同类型地产公司二者结合方法不同，开发类企业可以在NAV基础上根据其增长潜力给予一定溢价，持有150型物业应对其NAV有一定折让；不同的市场预期也将有不同的130估值侧重点：预期较差时更多考虑风险，关注股价对净资产值的折让，而预期较高时则注重盈利的增长，关注市盈率走势。110??净资产值估值的主要含义。NAV能够反映公司帐面值90中难以反应的在建项目、土地储备、持有型资产的价值，以弥补地产公司由于项目开发周期长而盈利波动较大的缺陷。虽然净资7

4、0Dec-04Feb-05Apr-05Jun-05Aug-05Oct-05Dec-05产值计算过程中存在较多假设，但NAV实际上是给出一个价格CRLandR&FPropertiesCh.OverseasHSCCIIndex区间，一定程度的偏差并不影响估值的判断，而且通过一些控制250方法可以在一定程度上减少其偏差。NAV计算不仅有助于对企业220估值，而且可以帮助对公司业绩的预测、盈利能力的分析和公司190抗风险能力的判断。160??中国房地产行业的合理估值水平。我们认为中国房地产市场和企业发展将介于美国澳洲和香港日本两

5、类极端市场之130间。参照美国住宅开发前五大地产企业8～10倍平均市盈率的估100值水平，结合我国土地制度的不同，我们给出万科、金地集团这70样纯开发类企业目前合理的市盈率水平应为12～14倍；参考世界Dec-04Feb-05Apr-05Jun-05Aug-05Oct-05Dec-05各国可比房地产公司估值，物业持有型公司的合理市盈率水平应资料来源：彭博资讯，中金公司研究部为16～20倍；而综合类企业的合理估值将介于二者之间，各自估值浮动的范围取决于其NAV值水平。本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完

6、整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。房地产企业估值分析目录导读4A股房地产企业估值具有较好吸引力5中国房地产龙头企业价值被低估7房地产公司如何估值？9净资产值(NAV)介绍......

7、........................................................................................9NAV估值基本计算方法......................................................................................10用NAV怎样估值.......................................................................

8、..........................13不同类型房地产公司估值...................................................................................15什么样的估值水