湖南省农村房屋估价指导意见

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1、湘房协中介[　２０１０　］字第　５７　号湖南省农村房屋估价指导意见  　　第一条 为了规范湖南省农村房屋估价行为，保证估价质量，维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价机构管理办法》《房地产估价规范》、《农用地估价规程》，以及《湖南省集体建设用地管理暂行办法》等法律、法规和规范的相关规定制定本意见。　　第二条　本意见适用于湖南省农村集体土地上的房屋估价，包括农村房屋转让和交易估价、征收估价、抵押估价、司法鉴定估价、房屋质量损害估价，以及农村土地和房屋入股、联营形式的

2、估价等各类农村房屋估价。　　第三条　本意见所称的农村房屋，是指湖南省农村集体土地范围内的住宅或生产经营性房屋及其地上附着物、构筑物等。　　第四条　从事农村房屋估价的机构，应当是经住房和城乡建设部行政许可取得房地产估价资质证书的房地产价格评估机构；从事农村房屋估价的人员，应当是专职注册房地产估价师。第五条 农村房屋估价应当遵守独立、客观、公正、合法的原则。房地产估价机构、房地产估价人员与估价项目当事人有利害关系或者是估价项目当事人的，应当回避。　　第六条　估价委托人应当向房地产估价机构如实提供农村房屋估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、

3、合法性和完整性负责。农村房屋的用途、建筑面积、土地面积等一般以房屋权属证明、农村宅基地土地使用证或自建房屋相关批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，应以委托人提供的书面证明并经当地政府相关主管部门确认的为准。　　第七条 农村房屋估价所采用的价值标准或价值内涵必须与估价目的相对应，并与估价范围的界定保持一致。　　农村房屋征收估价目的一般表述为“为确定被征收农村房屋货币补偿金额而评估其征收价格”；　　农村房屋抵押估价目的一般表述为“为确定农村房屋抵押贷款额度提供参考依据而评估其抵押价值”；　　农村房屋司法鉴定估价目的一般表述为“为农村房屋司法鉴定提供参考

4、依据而评估其房屋价值”；　　农村房屋质量损害估价目的一般表述为“为确定农村房屋质量受损的货币补偿金额而评估其质量受损价值”。　　农村房屋转让、交易、入股、联营等估价目的可参考上述目的进行表述。　　第八条 农村房屋估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途。估价师在对估价对象实地查看和已收集的资料进行综合分析后，对本次估价价值定义的表述应当符合本次估价目的，对估价对象实际用途、区位、实物、权益状况、土地的利用程度，以及农村房屋权益状况是否受到限制等应当进行充分描述。　　第九条　除征收估价目的农村房屋估价时点为土地征收公告之日以外，其

5、它估价目的农村房屋估价时点原则上为完成估价对象实地查看之日，但估价委托合同另有约定的从其约定。　　估价时点不是完成估价对象实地查看之日的，应当在”估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查看之日的状况一致，并在估价报告中提醒报告使用者注意。　　第十条　房地产估价师必须对估价对象进行实地查看，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查看记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。　　内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应

6、当在估价报告中予以披露。　　实地查看记录应当作为估价档案资料妥善保管。　　第十一条　在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计农村房屋在处置时可能受到的限制和未来可能发生的风险和损失，并在估价报告中作出必要的风险提示。　　第十二条 农村房屋估价应按《房地产估价规范》、《农用地估价规程》等规范要求选用合适的估价方法。在农村房屋交易市场或租赁市场不活跃、不充分的情况下，一般采用成本法估价。对地处城郊结合部和农村集镇的农村集体土地上房屋有可比交易案例或租赁条件的，可运用市场比较法、收益法等进行估价。　　第十三条 在

7、运用成本法估价时应按下列步骤进行：1、搜集有关成本、税费、利润等资料；2、估算重置价格或重建价格；3、估算折旧；4、求出积算价格。　　（一）房屋重置价格，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常利润之和，其构成包括下列内容：l、土地取得费用；2、建筑成本；3、管理费用；4、资金利息；5、税费；6、利润。　　（二）农村房屋所占用的集体土地取得费用，是指在估价时点，同

8、等区域范围内取得相同性质、同等数量的集体土地按当地现行政策法规应当支付的有关费用和同等土地开发