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1、浅议房地产价格形成机理与发展趋势理论研究商品与质量2011年5月干I浅议房地产价格形成机理与发展趋势口张宏武(1西安建筑科技大学管理学院;2西安紫薇地产开发有限公司有限公司陕西西安710055)摘要:房地产作为一种商品,其最基本,最核心问题就是价格问题.1998年国家进行房地产制度改革以来,房地产价格虽有起伏,但总的是不断上升的趋势.房地产价格关系到开发商,消费者,投资者,政府,金融机构等各方利益,商品住宅的价格形成因其独特性质而比其它商品的价格形成更具复杂性.因此有必要研究的价格形成机理,并对
2、价格的发展趋势做以预测,为房地产的开发经营和整个行业健康发展提供有价值的理论支持.关键词:房地产;销售价格;机理与趋势一,我国房地产的特点分析1,房地产是一种特殊的商品房地产是完全差别化的产品,由于土地足不可移动的,所以房地产都有一个唯一的不可复制的位置.房地产又是一种具备投资和投机价值的商品,价格会受到资本市场,利率,汇率的影响.2,房地产市场是特殊的市场t地储备和招拍挂制度,决定了土地市场的卖方垄断特征,由于房地产开发需要较强的资本实力和较高的技术管理水平,房地产开发企业实行资质管理制度,从
3、事房地产开发存在制度障碍.我国房地产市场形成以下较为封闭的市场:政府决定土地供给数最一一开发商竞争形成土地价格一开发商决定商品房价格～消费者决定商品房销售数量.二,我国房地产价格形成机理房地产价格受以下因素的影响和制约:1,房地产成本房地产开发的成本主要由以下几个部分构成:土地成本,前期费用,行政事业性收费,建安成本,基础设施费,配套设施费,开发问接费,银行利息,营销推』'.费用,管理成本等.上地供应量都有严格的控制,形成土地短缺的态势,对于房价的上扬必然会产生推波助澜的作用.房地产报建时地方政
4、府往往搭车收费,造成房地产成本上升.2,房地产的市场需求房地产m场的需求主要有消费性需求,投资性需求二种,分别论述如下:(1)消费和改善性需求在未来20年内,当前的房地产开发速度远不能满足需要.与经济未来2O年内每年需要建设新住宅为8.75亿平米左右.而近儿年,全国城镇每年新建住宅面积人约为5—6亿平米,远不能满足需要.因此,供需矛盾的存在会拉动房地产价格的卜扬.经济发展培育了潜在的消费动能,对于尢房的低收入家庭来说,收入的增加会促使其考虑购买住房.对丁宵房的中等收入家庭米说,收入的增加会促使其
5、购买更好的房子,以改善自己的居住条件.(2)投资性需求从内投资者来看,商品房投资具有相对风险小,不用人多的专业技术与管理能力,时问短,见效快的特点,我闰主要城市房屋租价比均在6%以,远高于股票,国债,期货,存款等投资收益率水平.国际资金的逻辑更为直接,人民币不断升值,房地产的保值增值功能,房地产较好流动性,无疑会得到部分资金的青睐.投资性需求中有一种投机性需求,以短期购进房地产,在房价上升后转手卖出已获l44取利差.这种投机性需求在房地产价格上升时会助推价格开始升高,在房地产价格降时会使市场迅速
6、转冷,是房地产泡沫的推动者之一.3,房地产商品的特殊性房地产是完全差别化的产品.一个位置的房地产产品仅有'套.近年来房地产开发已走出低级的丌发阶段,注重开发项目的创新,创新赋予了房地产产品更大的差别性,为房地产价格的L升创造了条件.4,开发商和中介的定价和炒作因素不对称的信息交流系统会加剧了房价的上涨.目前,我国还没有一个统一,规范,完善的房地产市场信息发布台.少数开发商与中介机构联于谎报商品房销售进度,发布虚假价格信息,恶意哄抬房价;有的开发商囤积{:地,囤积房源,人为营造市场紧张氛围,诱发房
7、价短期内非常}:涨.5,政府的行为和动机对于地方政府来说,地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们小会希望房价的大幅度下跌.=l二地已经变成地方政府名副其实的第二财政,地方政府的收益也表现在房地产的交易过程中,大多数的交易收费都直接或者间接成为了地方政府的资金,房地产价格上涨可以提高当地GDP的数据.而地方政府却没有付出任何经济的成本.土地的减少,银{亍的坏帐,资源的衰竭几乎都与地方政府无关,都不是由地方政府来承担最终责任.中央政府'方而希望房地产能够发挥其拉动作用.另一方面,中央政府不仅要单独承
8、受房地产业过快增长所带来的金融风险,国十资源浪费的成本,也要单独承受房地产所町能带米的诸如富分失衡等一系列的隐性成本.6,国民心态素民族文化传统使得我们养成了以是否持有"恒产"来判断'个家庭社会地位的标准,对于住房,不但要拥有产权房,还要追求'步到何.据统计,我国城镇72%的居民已拥有自己的住房,而法国_I.j德国仅30%～40%,美国仅68%.7,住房保障制度到位,加大了供给的结构性矛盾经济适房和廉租住房足日前正在我国城镇范围内推的两种主要住房保障形式."廉租住房"由于其保障的范围较小等原因,
