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1、探究房均价与收入比看房产市场风险论文..毕业一、海南省房地产市场发展现状(一)海南省房地产市场运行转向典型的“政策市”,房地产价格上涨较快海南建设国际旅游岛的消息一经公布,当地房价便上演持续飙升,29年全年商品房销售面积56.34万平方米,销售总额351.亿元,全年均价6264元/平米,分别较上年增长5.5%、73.2%和18.8%。21年1月持续上涨,海南省房屋销售面积131.48万平方米,增长4.3倍;房屋销售额129.67亿元,增长7.倍。进入2月中旬之后,海南省楼市成交量开始急剧萎缩,全省商品
2、房成交84.5万平方米,较1月环比下降39.96%,..毕业但价格依然高企①。(二)投资多于居住,呈现住宅化倾向的海南省旅游房地产使得海南省房产空置率居高不下29年,海南省房地产销售面积的76.1%、销售套数的82.5%由省外人士购买。其中,海口市和三亚市向省外销售面积的占比分别为5.9%和76.2%;销售套数分别为54.1%和79.4%,其他市县向省外销售的面积和套数占比均超过9%。同时,城镇和农村居民人均住房面积分别为28.87平米和24平米,低于全国人均水平,市场供求的结构性矛盾突出。据统计,在
3、海景房最集中的三亚湾等地,小区内的常驻率大多在2%左右②。(三)房地产业从业人数快速增加从海南省房地产1994年以来房地产从业人员及房地产企业数占全国的比重看,海南省经历了9年代房地产泡沫后,房地产市场相对于全国来说进入了一个调整期,2年进入了最低谷,房地产从业人员及房地产企业数占全国比重15年最低,2年以后逐步增大,房地产从业人员占比从2年的.31%增加至29年的1.5%,房地产企业数占比也从2年的.36%上升至29年1.89%③。(四)房地产业税收快速增长29年建筑房地产税收占海南省半壁江山。29
4、年,财政收支创新高的海南省,在29年地方一般预算收入增速位居全国第三。建筑和房地产这两个行业的收入总额占海南省全省税收收入总额的48.2%,比28年同期提高5.1个百分点,两个行业的总增收额占海南省地税税收总增收额的65.6%。在海南省政府性121.4亿元基金收入中,绝大部分来源于土地出让金的收入。日益高涨的房价促使日益稀缺的土地成为各地政府手里最大的资本。初步估算,海南全省各市县政府手中还有未供应的存量建设用地约1.14万公顷(约17万亩),已向企业供应的存量建设用地约89公顷(13万亩)。未来3年
5、内房地产都是支柱产业。21年房地产行业开发投资完成33亿元,同比增长15%,商品房施工面积将达到25万平方米,同比增长25%。《关于29年海南省和省本级预算执行情况及21年海南省和省本级预算草案的报告》预定了21年目标——21年海南省拟实现全省一般预算总收入57.8亿元,增长8.3%,省本级一般预算总收入348.1亿元,增长6.5%①。(五)房地产价格增长远远高于收入增长29年,海南省房地产开发投资占固定资产投资和GDP的比重分别为31.4%和16.9%,高于全国18.7%和1.8%的平均水平。海南省
6、城镇人均GDP和人均可支配收入分别为1956.33元和1375.85元,仅相当于全国平均水平的75%和8%②。21年1—2月,在个人收入没有较大增长的前提下,海南省房价较年初增长了1.13倍,较全国增长速度高9个百分点。较高的房价一方面带动了土地开发的热情,推动投资上升,拉动了的增长;另一方面使大多数购房者背上沉重的债务负担,影响了居民的日常生活和消费行为,成为制约消费的重要阻力。二、海南省商品房均价与人均月收入比的比较分析(一)海南省商品房均价与人均月收入比的纵向比及与全国比21年2月,海南省成为“
7、商品房均价与人均月收入比”最高的城市,“商品房均价与人均月收入比”为11.62,创中国“商品房均价与人均月收入比”新的高峰。(二)海南省与中国其他省市商品房均价、人均月收入比从1994年至29年全国三十个省市近16年来的商品房均价与人均月收入比来看,海南省仅仅次于北京市位于第二位,即海南居民承担住房的压力要大于其他省市。(三)海南省与外国其他城市商品房均价、人均月收入比海南省的“商品房均价与人均月收入比”从22年的3.15上升至21年2月的11.62,涨幅高达268.89%,这表明海南省城市居民人均收
8、入增长水平,大大低于房价上涨的水平。三、海南省房地产风险情况(一)海南省房地产存在风险已是事实29年海南省商品房销售额达到创纪录的近亿元,比28年增长近8%。在试图调节市场的同时,地方和中央政府左右为难。出售土地是政府收入的主要来源,负担了海南省亿元经济刺激计划所需资金的将近一半。如果以九十年代海南省房地产泡沫的数据对比来看,1993年海南省商品房均价与人均月收入比为14.88,而21年2月该比率已达到11.62,同样的数据说明海南省房地产存在的风险已快
