小产权房法律对策的研究解析

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1、法学院2014—2015学年一学期期末考试专业法律硕士（非法学）考试科目民法授课教师侯巍年级　2014　姓名纪泽斌学号2014022210题号总分得分小产权房法律对策研究8摘要：小产权房是我国在城镇化建设中出现的一个具有中国特色的问题，它的出现与我国基本土地制度息息相关，由它引起了众多矛盾，如民事纠纷等颇为棘手，恰巧这个问题也反映了我国法律制度的空白，急需通过适当的立法对该问题予以适当的解决。同时，既要，符合考虑国家的政策方针。我国农业人口众多，从法律维护多数人正当利益的角度出发，应该逐步承认小产权房的合法性，允许其自由流转。关键词：小产

2、权房，土地二元制，权利，流转目录一、小产权房的定义1二、小产权房存在的影响1三、形成小产权房原因分析2四、政策及建议4参考文献78一、小产权房的定义“小产权房”是相对于大产权房的概念：“小产权房”是指在集体土地上农村集体经济组织自行开发或者与开发商合作开发建设的房屋，面向城市居民销售，其未缴纳土地出让金等费用，产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，甚至没有相关产权证明。小产权房普遍存在于城市郊区或者城中村改造区，随着城镇化的发展，城区版图进一步扩展，私人建设的小产权房就与商品房毗邻而居。小产权房存在外观多样化，有的外形简

3、陋低矮的平房，是村民建设在宅基地上的老屋，这种楼房外形较为独特，分布随意散乱，缺乏规划，相关配套设施安全性得不到保障，常常是城市外来人口聚集的地方；有的小产权房则与普通商品房没有差异，这种房子通常由农村跟房地产开发商合作建造，在村里集体土地上建设，面积大，质量相对高，与高档商业住宅相仿，有相关的承销人员，其产权证不具备国家认可的效力，但其相对低廉的价格而受追捧。在我国小产权房主要问题是第二种房屋的买卖。通常到城郊买二手房屋的人员是城市的居民，他们收入不高，对住房有着刚性需求，城郊的小产权房在建设外观上符合他们的胃口，价格往往比城市低。。关

4、于小产权房中利用土地的定位，根据我国《土地管理法》第4条，我国实行严格的土地用途管制制度，农村小产权房只能包括在集体建设用地。集体建设用地是指非农目的的土地，主要包括宅基地、乡镇村企业用地、乡镇村公益事业用地及乡镇村公共设施用地。二、小产权房存在的影响据中国新闻网载文介绍，目前中国60％以上的房屋资源还没有实现商品化运转。通过旧城改造、城中村改造、合村并镇、新农村建设、村集体直接开发、合作开发、各种形式的信托持有等多种途径和形式，涉及城市居民和公司拥有的小产权房已达到现存全国村镇房屋建筑面积330亿平方米20%以上，其中涉及村镇住宅的大约

5、50多亿平方米，涉及村镇生产性建筑的规模也很大，它甚至已经成为许多中小企业、三资企业的主要的生产场所。由于在建、已建小产权房分散而“隐秘”，其数量很难统计，还由于没有完善的销售手续，在近几年商品房价格不断攀高、土地资源日趋稀缺的全国几乎所有大中型城市，均出现了以旧城改造、城中村改造、合村并镇、新农村建设等名义违规开发建设的小产权房，并呈蔓延之势。如在天津，据焦点天津房地产网调查，不仅近郊地区有小产权房在销售，远郊地区也开始有所分布，虽为星星之火，却有遍地开花之势。由于其价格相比同地段商品房每平米至少低2000元左右，吸引了不少购房者的目光

6、。焦点天津房地产网面向网友的调查显示，超过半数的人表示会考虑购买小产权房，且随着城市外扩趋势的进一步加快，否位于市郊也已不是购房人考虑的首要要素。据有关部门统计，在天津，郊县地区小产权房销量已经占到整个市场的20%。此可见小产权房在我国存在的普遍性。《小产权房剑指土地管理制度，专家称应从根本解决》焦点网站，http://tj.focus.cn/news/2007-07-06/333085.html，2014年11月22日访问。而由小产权房所引起的纠纷也不在少数，轻的打场官司，重的家破人亡，如果问题得不到良好的解决就会引起不必要的社会混乱，

7、影响社会的良好秩序。对于小产权房的归属权利纠纷，法院通常的处理方法是判决买卖合同无效，售房人赔偿买房人一定数额金钱。对于这8种纠纷的解决方法，通常购房人是不能得到满足的，例如北京宋庄画家村案件中的李玉兰。可想而知，无论购房人出于什么目的购买了房屋，在投入使用一定年份后被告知其不是房屋所有人，这种对交易安全的不重视，对于市场秩序是一种极大的破坏，对于买方的信赖利益保护程度太低，不利于社会经济的发展。进一步说，根据我国《土地管理法》43规定，我国实行的是土地的社会主义公有制，即国家所有和农民集体所有两种所有制，按照规定，城市市区的土地属于国家

8、所有，随着城市建设的扩张，可以将原集体所有的土地由县、市人民政府报省级以上人民政府批准后征为国家所有；农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。将农民集体土地上的建