农民房买卖分三大类避免踏入合同“陷阱”

《农民房买卖分三大类避免踏入合同“陷阱”》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、地价大涨，房价猛升，城里人在自觉与不自觉之间就把精明的目光投向了广大郊区和农村地区——那里的房子和地便宜啊。最近这方面的咨询非常多，就连朋友们喝酒之际都忘不了问一句：“哥们儿，买个行吗？”其实，大家关心的主要有两点：第一，农民房买卖是否合法；第二，明知不合法也要买，那么法律后果到底如何？损失到底多大？  　　凑巧的是，最近出差到深圳，偶遇程总，程总就自述了他的公司在北京投资农民房的故事。　　程总的北京公司10年前租了一个郊区带院子的农民房作库房。随着四环、五环的通车，农民房的交通变得极为便利。一天，房东找到公司，说他的房子要卖，让公司搬家。程总一听就急了，

2、别人能买咱也能，别人出得起钱咱更出得起，并跟房东大讲了一通“承租人买房优先权”的法学理论，最终10万元搞定。合同签了，款也交了，程总就是“连院带房”的新“主人”了。　　既然是“主人”，就要动真格的，于是库房变成了四合院，一番装修，雕梁画栋。几年风平浪静，几年优哉游哉。去年，村子要拆迁了，农民说：“程总，我退你10万元，你走吧。”“我是主人啊，拆迁补偿款至少100万元啊，房子是我的。你让我走我就走啊？”　　于是开始了一场官司。　　官司现在还没判，程总让我预测一下判决结果，我就把《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪

3、要的通知》送给了他。　　这个文件把农民房买卖分为几类：第一类：农民把房子卖给城市居民；第二类：农民把房子卖给外村村民；第三类：农民把房子卖给本村村民。房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的。根据我国法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的

4、具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属于“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。　　所以，前两类，合同一律无效，后一类经办理宅基地审批手续有效。那么，合同无效后，如何处理此类纠纷呢？很简单，房子和院子归农民所有，但经过翻建、扩建的房屋，应根据实际情况对于添付价值进行补偿。其实，说了这么多，就是两句话，第一，居民买农民房的合同无效；第二，房子归农民，拆迁补偿归农民，居民翻建、扩建的成本可拿回来。具体到程总的案子，四合院的成本经评估后，可从农民那里拿回来，不过，评估价格

5、一般比实际花销要低得多。买卖农民房要慎之又慎农村集资房严禁上市转让广州138条城中村，栖身其中的除了外来暂住人口及当地农民外，还有不少具有“居民”身份的居民。他们持有的房地产证是红色的，而农民的房子则持有宅基地证。由于他们持有的房地产可上市交易，居民具有更多置业选择。一些与父母同住的花地村后代因面积不多而需另觅住处，如何选择置业?本报记者采访两位受花地村拆迁影响的年轻人，并请中介人士为他们度身定做置业大计。　　主角：黎小姐(28岁，外企职员)　　个人情况：在花地村居住的非村民，在芳村居住已有数年，对芳村有着深厚的感情，目前与父母一起居住。　　置业需求：寻找

6、原居住地附近并且靠近地铁的楼盘，可承受的价格在6000~7000元/m2左右，因要照顾父母，要求楼层要低，最好在一楼。　　合富置业专家建议：老年人对物业要求与年轻人有所不同，儿女在购房前需了解清楚老人的需求，应选择一些周边环境清静、生活配套完善、交通方便的物业。楼层适宜在1~3楼。像黎小姐这样的年轻置业者要根据自身经济承受能力选择适当的物业，同时要考虑日后上下班方便。目前符合黎小姐要求、靠近地铁口的楼盘有东鹏花园、紫兰苑、康乃馨苑等，而且有些楼盘价位稍低，较为经济实惠。　　主角：张先生(31岁，IT业职员)　　个人情况：张先生是花地村村民的后代，最近结婚自

7、组家庭，打算另置物业，现同父母居住在花地村。　　置业需求：张先生新婚，急需寻找两房电梯楼单位。考虑到要照顾父母，因此寻找花地村附近的楼盘。另外，考虑到日后孩子的教育需求，名校周边的楼盘较好。　　合富置业专家建议：年轻人如购房自住，可把第一次置业作为升级置业的跳板，应选择一个交通方便、生活配套齐全的物业。另外，准家长族在购房前应先作好预算，根据个人资金的承受能力而制定购房目标。由于现时小孩读书费用甚高，若经济能力有限的置业人士，可选择购置一些楼层稍高，总价相对较低的二手物业，或采用购房，且贷款年限稍长一些，这样可减轻月供压力。目前，符合张先生要求的有翠竹苑、

8、红棉苑、合兴苑等。　　弄清物业产权　　城中村“淘金”　　弄清物业产